Kappungsgrenze

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Der Artikel ist inhaltlich auf dem Stand von 2017

Mieterhöhungen sind in Deutschland nicht unbegrenzt zulässig. Nach § 558 BGB sind sie an bestimmte Voraussetzungen gebunden:

• Die Miete muss bis zum Inkrafttreten der Mieterhöhung mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein.
• Die neue Miete darf nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Die Mieterhöhungen dürfen innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent betragen.

Diese dritte Grenze (die "Kappungsgrenze") fällt in vielen Städten und Gemeinden noch geringer aus: Durch Rechtsverordnung können die Bundesländer Gebiete ausweisen, in denen sie nur 15% beträgt (§ 558 Abs. 3 BGB). Dies wird als abgesenkte Kappungsgrenze bezeichnet.

Die Kappungsgrenze wird häufig zusammen mit anderen Instrumenten zum Schutz vor zu schnell ansteigenden Mieten eingesetzt wie der Mietpreisbremse und der verlängerten Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohneigentum (§ 577a Abs. 2 BGB). Die Instrumente ergänzen sich: Die Meitpreisbremse soll die Miethöhe bei Neuvermietung begrenzen, die abgesenkte Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis, und die verlängerte Kündigungssperrfrist soll die Möglichkeiten begrenzen, dem Markt günstigen Mietwohnraum durch Umwandlung in Eigentumswohnungen zu entziehen.

Wo gilt die abgesenkte Kappungsgrenze?

Die meisten Bundesländer haben eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in etwas weniger als 400 Gemeinden; diese decken sich oftmals mit denen, in denen auch die Mietpreisbremse gilt:

• Baden-Württemberg hat die Kappungsgrenze u.a. für Stuttgart, Freiburg i. Br., Karlsruhe, Ulm und Heidelberg sowie rund 40 weitere Gemeinden in Kraft gesetzt; siehe Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg - KappVO BW
• In Bayern gilt diese Grenze in 137 Gemeinden, darunter die kreisfreien Städte München, Aschaffenburg, Augsburg, Bamberg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Kempten, Landshut, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Würzburg sowie für viele Gemeinden im Münchener Umland; siehe Mieterschutzverordnung – MiSchuV (die MiSchuV bestimmt auch die Gebiete, für die die Mietpreisbremse und die verlängerte Kündigungssperrfrist gilt).
• Berlin bestimmt in der Kappungsgrenzenverordnung, dass diese für das gesamte Stadtgebiet gilt.
• Brandenburg hat mit der Kappungsgrenzenverordnung (KappGrenzV) die abgesenkte Kappungsgrenze in der Landeshauptstadt Potsdam sowie weiteren 29 Gemeinden eingeführt, die ganz überwiegend direkt an Berlin angrenzen.
• In Bremen gilt laut Kappungsgrenzenverordnung die abgesenkte Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet (allerdings nicht für Bremerhaven)
• Auch Hamburg hat mit der Kappungsgrenzenverordnung diese Grenze für das gesamte Stadtgebiet eingeführt.
• In Hessen fallen ca. 30 Gemeinden, darunter auch die Städte Darmstadt, Frankfurt am Main, Kassel, Gießen, Marburg, Offenbach und Wiesbaden unter die abgesenkte Kappungsgrenze; Grundlage ist die Hessische Kappungsgrenzenverordnung.
• Niedersachsen hat für 19 Gemeinden die Kappungsgrenze abgesenkt. Darunter sind alle Großstädte: Die Landeshauptstadt Hannover, Braunschweig, Göttingen, Oldenburg, Osnabrück und Wolfsburg, außerdem einige Gemeinden im Hamburger Umland sowie an der Nordseeküste; siehe Niedersächsische Mieterschutzverordnung (diese regelt zugleich die Mietpreisbremse und die verlängerte Kündigungssperrfrist).
• In Nordrhein-Westfalen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze in 59 Gemeinden, darunter die großen Städte Köln, Düsseldorf und Münster; siehe Kappungsgrenzenverordnung (KappGrenzVO NRW). Die neue schwarz-gelbe Landesregierung plant, die Verordnung wieder aufzuheben.
• In Rheinland-Pfalz fallen vier Städte unter die abgesenkte Kappungsgrenze: Landau, Speyer, Mainz und Trier; siehe Kappungsgrenzenverordnung
• Sachsen hat die Kappungsgrenze laut Kappungsgrenzenverordnung für Dresden und Leipzig in Kraft gesetzt.
• In Schleswig-Holstein gilt die Grenze für Gemeinden im Hamburger Umland sowie auf den nordfriesischen Inseln; siehe Schleswig-Holsteinische Kappungsgrenzenverordnung - KappVO-SH. Die neue "Jamaika-Koalition" plant, die abgesenkte Kappungsgrenze aufzuheben und durch "geeignetere Instrumente" zu ersetzen.

In Mecklenburg-Vorpommern, dem Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen gilt keine abgesenkte Kappungsgrenze.

Siehe auch

• finanztip: Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig
• finanztip: Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
• Haufe: Kappungsgrenze in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland (01.10.2019)