Mietpreisbremse

Als Mietpreisbremse wird in Politik und Öffentlichkeit das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 bezeichnet. Das Gesetz hat zwei wesentliche Inhalte:

• Die Landesregierungen erhalten das Recht, bis Ende 2020 durch Rechtsverordnung "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" für eine Dauer von höchstens fünf Jahren festzulegen. In diesen Gebieten darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Falls jedoch bereits mit dem Vormieter ein Jahr vor Ende des Mietvertrages eine höhere Miete vereinbart war, so bildet diese die Obergrenze. Weitere Ausnahmen gelten bei kürzlicher Modernisierung oder für Neubauten (Erstvermietung ab Oktober 2014). Zuviel gezahlte Miete kann zurückverlangt werden. Diese Vorschriften wurden als neue §§ 556d-556f in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt.
• Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung wurde dahingehend verändert, dass Mieter/innen nur dann eine Maklergebühr zu zahlen haben, wenn sie den Vermittlungsauftrag erteilt haben.

Die Mietpreisbremse wird häufig zusammen mit anderen Instrumenten zum Schutz vor zu schnell ansteigenden Mieten eingesetzt wie der abgesenkten Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (§ 558 BGB) und der verlängerten Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohneigentum (§ 577a BGB).

Angespannte Wohnungsmärkte

Die Mietpreisbremse soll, wie auch die Bezeichnung sagt, den weiteren Anstieg der Mieten in "angespannten Wohnungsmärkten" verlangsamen. Nach dem Mietrechtnovellierungsgesetz liegt ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten vor, "wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist." Das Gesetz nennt einige Beispiele für Indikatoren, die jedoch nicht abschließend und für die Länder nicht verbindlich sind: z.B. wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Anwendung in den Bundesländern

Die Entscheidung, ob solche Gebiete ausgewiesen werden und welche das sind, liegt bei den Ländern; die Kommunen erhalten durch das Gesetz keine Mitspracherechte. Die Bundesländer haben bei ihrer Entscheidung jedoch teilweise die Kommunen in unterschiedlicher Weise einbezogen. Bis heute (Mai 2017) haben alle Bundesländer außer Mecklenburg-Vorpommern, dem Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt die Mietpreisbremse für bestimmte Gebiete eingeführt; Mecklenburg-Vorpommern plant dies für die nächste Zukunft.

Baden-Württemberg

Seit November 2015 gilt in Baden-Württemberg die Mietpreisbremse in 68 Städten. Darunter sind die Stadtkreise Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Ulm sowie die Landeshauptstadt Stutgart. Einige betroffene Städte hatten gegen die Einführung der Mietpreisbremse Stellung bezogen; so kritisierte der Oberbürgermeister Sindelfingens, dass nicht auch die Nachbarstadt Böblingen einbezogen wurde, „obwohl beide Städte quasi einen gemeinsamen Wohnungsmarkt haben“. Auch der Mieterbund forderte die Einführung der Mietpreisbremse auch in anderen Orten des Kreises Böblingen. Andere Gemeinden halten zusätzlichen Wohnungsbau für wirksamer als die Mietpreisbremse und fordern Landesmittel zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus.

Bayern

In Bayern gilt die Mietpreisbremse seit Mitte 2015 in 136 Gemeinden , darunter die Landeshauptstadt München sowie die kreisfreien Städte Aschaffenburg, Augsburg, Bamberg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Kempten, Landshut, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Würzburg sowie eine Vielzahl kreisangehöriger Gemeinden, darunter alle 29 Gemeinden des Landkreises München. Das Land Bayern hatte eine Befragung unter den Gemeinden durchgeführt, die erklären sollten, ob sie die Mietpreisbremse wünschten, letztlich in vielen Fällen aber selbst auf Grundlage einer statistischen Erhebung aus dem Jahr 2014 entschieden.

Berlin

Berlin hat durch eine Rechtsverordnung die Mietpreisbremse mit Wirkung ab 01. Juni 2015 für das gesamte Stadtgebiet eingeführt.

Brandenburg

In Brandenburg gilt die Mietpreisbremse seit Jahresbeginn 2016 in 31 Kommunen. Darunter ist die Landeshauptstadt Potsdam, die weiteren Kommunen grenzen überwiegend direkt an Berlin. In den meisten dieser Orte galt schon zuvor die abgesenkte Kappungsgrenze. Zeitgleich wurde eine zweite Einkommensgrenze eingeführt, um auch Menschen mit mittleren Einkommen den Bezug einer Sozialwohnung zu ermöglichen.

Bremen

Die Freie Hansestadt Bremen hat am 25.11.2015 eine Verordnung zur Mietenbegrenzung erlassen, die zum 01.12.2015 in Kraft trat. Danach gilt für die Stadtgemeinde Bremen, nicht jedoch die Stadtgemeinde Bremerhaven die Mietpreisbremse bis zum 30.11.2020.

Hamburg

Am 23.06.2015 beschloss der Hamburger Senat die Einführung der Mietpreisbremse ab 01.07.2015. Zugleich soll ein Gutachten klären, ob der Wohnungsmarkt tatsächlich in allen Bezirken angespannt ist oder ob die Mietpreisbremse für einige Teile der Stadt wieder aufgehoben werden kann. Zusätzlich sollen Gespräche über eine Neuauflage des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ aufgenommen werden.

Hessen

Mit Verordnung vom 17.11.2015 hat das Land Hessen die Mietpreisbremse in 16 Gemeinden eingeführt. Darunter sind die Großstädte Darmstadt*, Frankfurt am Main*, Kassel*, Offenbach am Main und die Landeshauptstadt Wiesbaden* (* = jeweils mit Ausnahme einzelner Ortsteile). Die Verordnung gilt bis zum 30.06.2019. Grundlage für die Auswahl der Kommunen war ein Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU); ergänzend wurde eine Befragung der Kommunen durchgeführt, in der diese u.a. die Frage „Ist der Wohnungsmarkt in der Gemeinde angespannt?“ beantworten sollten. Diese Art der Befragung war auf starke Kritik des Eigentümerverbands Haus & Grund gestoßen.

Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern gilt derzeit (Stand Mai 2017) noch keine Mietpreisbremse, jedoch hat der Landtag im Januar 2017 die Landesregierung aufgefordert, die Mietpreisbremse insbesondere für die Universitätsstädte einzuführen.

Niedersachsen

Niedersachsen hat ab 1. Dezember 2016 die Mietpreisbremse in 19 Kommunen eingeführt. Darunter sind alle Großstädte Braunschweig, Göttingen, Hannover, Oldenburg, Osnabrück und Wolfsburg sowie die ostfriesischen Inseln. Die Mietpreisbremse in Niedersachsen ist Teil eines Maßnahmepakets, zu dem auch eine abgesenkte Kappungsgrenze sowie eine verlängerte Kündigungssperrfrist in denselben Gemeinden sowie eine Aufstockung der Mittel für den sozialen Wohnungsbau auf 800 Mio. € bis 2019 gehören. Die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze gelten bis zum 30.11.2021, die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung tritt zwei Jahre später außer Kraft. Die Auswahl der Kommunen basiert auf einer Analyse der Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank)

Nordrhein-Westfalen

In NRW gilt seit Juli 2015 die Mitpreisbremse in 22 Städten: Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Köln, Langenfeld (Rheinland), Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf. Die Auswahl der Kommunen wurde vorab mit den Mieterverbänden und den Verbänden der Wohnungswirtschaft erörtert. Zusätzlich gilt seit 2014 für 59 Städte und Gemeinden eine Kappungsgrenzenverordnung.

Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse seit dem 29.09.2015 in der Landeshauptstadt Mainz, außerdem in den kreisfreien Städten Trier und Landau in der Pfalz. Die entsprechende Verordnung gilt bis zum 7.10.2020.

Saarland

Zwar wurde der Bundestagsbeschluss zur Mietpreisbremse im März 2015 von der Landesregierung des Saarlandes begrüßt, doch wurde kurze Zeit später entschieden, sie im Saarland nicht anzuwenden. Die Begründung: Die Bevölkerung sinke aufgrund des demografischen Wandels, auf dem Wohnungsmarkt herrsche Überangebot und Leerstand.

Sachsen

In Sachsen wurde die Mietpreisbremse bislang nicht eingeführt. Ein Gutachten der empirica Forschung und Beratung im Auftrag der sächsischen Landesregierung war Ende 2015 zu dem Ergebnis gekommen, in keiner sächsischen Gemeinde sei der Wohnungsmarkt angespannt.. Auch hatte keine sächsische Kommune die Einführung der Mietpreisbremse verlangt. Die Landesregierung hat angekündigt, bei Vorliegen neuer Wohnungsmarktdaten die Frage erneut zu prüfen.

Sachsen-Anhalt

Auch Sachsen-Anhalt sieht derzeit keine Notwendigkeit, die Mietpreisbremse anzuwenden. Im Land sei der Wohnungsmarkt nirgends angespannt, so die Landesregierung. In den beiden größten Städten Halle und Magdeburg seien die Bevölkerungszahlen sogar rückläufig.

Schleswig-Holstein

In Schleswig-Holstein gilt die Mietpreisbremse seit 1.12.2015 in 12 Kommunen. Dazu gehört als größte die Landeshauptstadt Kiel, weiterhin Gemeinden, die an Hamburg angrenzen, sowie Gemeinden auf den Inseln Sylt und Föhr. Die Kommunen im Einzelnen: Barsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, Kiel, List auf Sylt, Norderstedt, die Gemeinde Sylt u.a. mit Westerland, Rantum und Keitum, Wenningstedt-Braderup, Wentorf und Wyk auf Föhr.

Thüringen

Thüringen hat im März 2016 die Mietpreisbremse für die beiden Städte Erfurt und Jena eingeführt. Weimar hatte die Meitpreisbremse ebenfalls beantragt, jedoch konnte nach Ansicht der Landesregierung ein angespannter Wohnungsmarkt nach den Kriterien des Gesetzes dort nicht nachgewiesen werden. Aus Sicht des Bauministeriums kann letztlich nur Wohnungsneubau die notwendige Entspannung auf dem Wohnugsmarkt bewirken. Die Verordnung trat am 11.03.2016 in Kraft und gilt bis zum 31. Januar 2021.

Kritik

Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse wird vielfach angezweifelt. So stellte der Mieterverein Hamburg im Juni 2016, etwa ein Jahr nach Einführung, fest, dass bei etwa 40% der Neuvermietungen die zulässige Miethöhe überschritten werde. Mieter/innen hätten aufgrund dessen seit Begin der Mietpreisbremse ca. 20 Mio. € zuviel gezahlt. Auch der Mieterschutzverein Frankfurt kritisiert die Mietpreisbremse: Es gebe zu viele Ausnahmen, etwa nach Sanierungen oder bei Neubauten. Zudem frage kein Mieter bei seinem Vermieter nach, wie hoch die Vormiete war. Mitte 2016 forderte der DGB, die Mietpreisbremse zu verschärfen. Die Mieter brauchten einen Rechtsanspruch auf die Nennung der Vormiete durch den Vermieter, sagte Körzell, der in der Leitung des Gewerkschaftsbundes für Wirtschaftspolitik zuständig ist. „Außerdem müssen Sanktionen in das Gesetz, damit es wirken kann und Verstöße der Vermieter nicht ungeahndet bleiben.“ Nötig sei ein Rechtsanspruch der Mieter/innen auf Auskunft über die Vormiete, außerdem Sanktionen, mit denen Verstöße der Vermieter geahndet werden. Berlin hat inzwischen eine Bundesratsinitiative eingebracht, mit dem u.a. ein Auskunftsanspruch der Mieter/innen ins Gesetz kommen soll.

Die umgekehrte Kritik üben die Grundbesitzervereinigungen. So sagt die Eigentümervereinigung Haus und Grund Hessen, die Mietpreisbremse sei "Gift für den Wohnungsmarkt", verhindere Wohnungsbau und sorge für Rechtsunsicherheit. In eine ähnliche Richtung zielt die Kritik des Deutschen Städte- und Gemeindebunds: Die Mietpreisbremse "ist zu bürokratisch und birgt die Gefahr von Investitionshemmungen in sich", so Hauptgeschäftsführer Gerd Landsberg. Die Bundesregierung solle "besser entsprechende Förder- und Flexibilisierungsmaßnahmen im Bereich des Bauens zügig umsetzen", beispielsweise durch Einführung eines Baukindergelds. Christian Erhardt fordert im Online-Magazin des Städte- und Gemeindebunds "Macht das Umland attraktiver" und fordert außerdem eine schnellere Bearbeitung von Bauanträgen sowie die Abschaffung überflüssiger Gesetze und Verordnungen.

Kaum Klagen von Mieter/innen

Offenbar ist auch die Bereitschaft von Mieter/inne/n gering, ihre Rechte aus der gesetzlichen Neuregelung vor Gericht zu erstreiten. Das kann zum einen an der Schwierigkeit liegen, Auskunft über die Vormiete zu erhalten, aber auch daran, dass Mieter/innen ein gutes Verhältnis zum Vermieter nicht gefährden wollen.

Im Einzelfall können Klagen von Mieter/innen jedoch Erfolg haben. Ein erster Fall wurde im September 2016 in Berlin-Lichtenberg verhandelt: Eine knapp 80 m² große Wohnung war für eine Nettokaltmiete von 562,02 € vermietet worden. Das Gericht stellte anhand des Berliner Mietspiegels fest, dass die zulässige Miete 32,47 niedriger war, und sprach den Mieter/innen eine Rückzahlung für sieben Monate zu. Das Urteil fand ein großes Presseecho.

Weblink

• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Themenportal Mietpreisbremse und Maklercourtage mit Informationen zu allen Bundesländern (teilw. veraltet)