Verkehrswert

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert der erzielbare Marktpreis in der Immobilienbranche und im Finanzwesen. Er wird ermittelt auf der Basis von Sach-, Ertrags- oder Vergleichswerten. Für „marktgängige“ Vermögensgegenstände ist als Wert der Verkehrswert anzusetzen. Der Verkehrswert spielt eine wichtige Rolle bei unterschiedlichen finanziellen Transaktionen, wie z. B. bei Kreditvergaben, Steuerberechnungen und bei der Bewertung von Vermögenswerten im Rahmen von Erbschaften oder Scheidungen.

Bestimmung vom Verkehrswert

Der Verkehrswert wird durch den Wert festgelegt, der bei einem fiktiven Verkauf des betreffenden Objekts zwischen einem sachkundigen, verständigen und verhandlungsbereiten Käufer und Verkäufer, ohne zeitlichen Druck, erzielt werden würde. Dabei werden sowohl die Eigenschaften der Immobilie oder des Vermögenswerts als auch die allgemeinen Marktbedingungen mit einbezogen.

Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt in der Regel durch Sachverständige oder Gutachter der jeweiligen Branche, die über Fachkenntnisse und Erfahrungen auf dem jeweiligen Gebiet verfügen. In der Immobilienbewertung können verschiedene Methoden zur Bestimmung des Verkehrswerts angewendet werden:

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage von Vergleichspreisen ermittelt, die für ähnliche Objekte in vergleichbarer Region gezahlt wurden. Dieses Verfahren eignet sich hervorragend für die Bewertung von Wohnimmobilien, bei denen genügend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen. Außerdem wird diese Methode besonders oft bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken angewandt.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert auf Basis der zu erwartenden Erträge oder Mieteinnahmen aus der Immobilie berechnet. Diese Methode wird vor allem für die Bewertung von gewerblichen und vermieteten Immobilien verwendet.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren berücksichtigt den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung der Kosten, die für den Bau oder die Wiederherstellung des Objekts entstehen würden. Dieses Verfahren kommt insbesondere bei der Bewertung von Spezialimmobilien zum Einsatz, bei denen keine notwendig ausreichenden Vergleichsdaten oder Ertragsdaten zur Verfügung stehen.

Man muss wissen, dass der Verkehrswert eines Vermögenswerts Schwankungen unterliegen kann, die durch Veränderungen der Marktbedingungen oder individuelle Faktoren wie ein schlechter Zustand eines Objekts beeinflusst werden. Daher ist es wichtig, den Verkehrswert regelmäßig zu überprüfen und in manchen Fällen anzupassen, um eine reale Einschätzung des Vermögenswertes zu erhalten.

In der Praxis spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle wenn eine Entscheidung getroffen werden soll. Das trifft auf Käufer und Verkäufer zu sowie auch für Banken und andere Finanzinstitutionen. Eine genaue und objektive Ermittlung des Verkehrswerts ist daher sehr wichtig, um eine faire Transaktionen zu ermitteln und finanzielle Risiken so gut wie ausschließen zu können.

Literatur

• Wolfgang Kleiber: Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 10. Auflage. Reguvis Fachmedien GmbH. ISBN 978-3-8462-1403-9.