Kündigungssperrfrist
Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, so sind die Mieter/innen nach § 577a BGB drei Jahre lang vor einer Kündigung wegen "berechtigten Interesses" des/der Vermieters/in (z.B. Eigenbedarf) geschützt. Seit 2013 gilt dies auch, wenn ein Mietshaus (auch ohne Umwandlung in Eigentumswohnungen) an eine Gesellschaft statt an eine/n Einzeleigentümer/in verkauft wird. Diese Schutzfrist für die Mieter/innen wird Kündigungssperrfrist oder Kündigungsbeschränkung (in Hamburg: Kündigungsschutzfrist) genannt. Sie gilt allerdings nur dann, wenn die Wohnung an die Mieter/innen vor der Umwandlung in Wohneigentum bereits übergeben wurde. Wird eine Wohnung vermietet, die bereits in Eigentum umgewandelt ist oder vor der Übergabe an die Mieter/innen umgewandelt wird - unabhängig von einer späteren Veräußerung -, gelten die üblichen Regelungen für Kündigungsfristen[1].
Wenn "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist", kann nach § 577a Abs. 2 BGB diese Kündigungssperrfrist auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Die Bundesländer müssen dazu Rechtsverordnungen erlassen, in denen sie die Gebiete und die verlängerte Frist festlegen. Die Mehrzahl der Bundesländer hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.
Diese verlängerte Kündigungssperrfrist wird häufig zusammen mit anderen Instrumenten zum Schutz vor zu schnell ansteigenden Mieten eingesetzt wie der Mietpreisbremse und der abgesenkten Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Die Instrumente ergänzen sich: Die Meitpreisbremse soll Mietpreissteigerungen bei Neuvermietung begrenzen, die abgesenkte Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis, und die verlängerte Kündigungssperrfrist soll die Möglichkeiten begrenzen, dem Markt günstigen Mietwohnraum durch Umwandlung in Eigentumswohnungen zu entziehen.
Rechtsverordnungen der Bundesländer[Bearbeiten]
Von der Möglichkeit, die Kündigungssperrfrist zu verlängern, haben bei weitem nicht alle Bundesländer Gebrauch gemacht. Teilweise sind frühere, zeitlich befristete Verordnungen ausgelaufen und wurden nicht verlängert. Aktuell gibt es in folgende Bundesländern entsprechende Verordnungen:[2]
Baden-Württemberg[Bearbeiten]
Die Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg - KSpVO BW bestimmt für 44 Gemeinden eine Kündigungssperrfrist von 5 Jahren, darunter für die Landeshauptstadt Stuttgart sowie für Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Konstanz, Tübingen und Ulm.
Bayern[Bearbeiten]
In Bayern gilt eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren in den kreisfreien Städten München, Aschaffenburg, Augsburg, Bamberg, Erlangen, Fürth, Kempten (Allgäu), Landshut, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim und Würzburg sowie in 123 weiteren Gemeinden, die Mehrzahl davon im Münchener Umland; siehe Mieterschutzverordnung – MiSchuV (die MiSchuV bestimmt auch die Gebiete, für die die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze gilt).
Berlin[Bearbeiten]
Aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung gilt seit August 2013 in allen Berliner Bezirken eine verlängerte Kündigungssperrfrist von 10 Jahren.
Hamburg[Bearbeiten]
In Hamburg gilt aufgrund der Kündigungsschutzfristverordnung eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren für das gesamte Stadtgebiet.
Hessen[Bearbeiten]
Die Hessische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung legt fest, dass in Darmstadt, Frankfurt am Main, Wiesbaden, Rüsselsheim, Kronberg im Taunus, Oberursel (Taunus), Bad Soden am Taunus, Kelkheim (Taunus) und Schwalbach am Taunus eine verlängerte Kündigungssperrfrist von 5 Jahren gilt. Für die meisten dieser Orte (außer Bad Soden) sowie für Kelsterbach und Maintal gilt eine Frist von 10 Jahren, wenn das Wohneigentum vor 2010 verkauft wurde.
Niedersachsen[Bearbeiten]
Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung regelt für Niedersachsen die Mietpreisbremkse, die abgesenkte Kappungsgrenze und die Kündigungssperrfrist. Letztere beträgt 5 Jahre für die Landeshauptstadt Hannover, alle weiteren Großstädte - Braunschweig, Göttingen, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg und weitere 13 Gemeinden, überwiegend an der Nordseeküste gelegen.
Nordrhein-Westfalen[Bearbeiten]
Nach der Kündigungssperrfristverordnung] (KSpVO NRW) gilt in NRW eine verlängerte Kündigungssperrfrist von 8 Jahren in den kreisfreien Städten Bottrop, Dortmund, Leverkusen und der Stadt Aachen sowie 27 weiteren kreisangehörigen Gemeinden.
Fußnoten[Bearbeiten]
- ↑ Üblicherweise kann Mietwohnraum innerhalb von drei Monaten zum Monatsende (Zugang der Kündigungs spätestens am dritten Tag des ersten Monats der Frist) gekündigt werden; besteht das Mietverhältnis länger als 5 bzw. 8 Jahre, verlängert sich die Frist jeweils um 3 Monate.
- ↑ Stand April 2018, ohne Gewähr für Vollständigkeit
