Bauturbo

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Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung[1] soll den Wohnungsbau erleichtern und beschleunigen und damit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenwirken. Mit diesem Gesetz wird das Baugesetzbuch (BauGB) an mehreren Stellen geändert und ergänzt. Die wichtigste Vorschrift, nämlich der neue § 246e, propagandistisch als Bauturbo bezeichnet,[2] gilt dabei zunächst befristet bis Ende 2030. Im wesentlichen lockert dieser Paragraph Beschränkungen des Baurechts und ermöglicht so Vorhaben, die bisher aus städtebaulichen Gründen so nicht möglich waren; zugleich soll das Verfahren bis zum Erteilen einer Baugenehmigung beschleunigt werden. Der Gesetzentwurf wurde vom Bundeskabinett am 18.06.2025 beschlossen und am 09.10.2025 im Bundestag angenmmen. Nachdem der Bundesrat am 17.10.2025 keinen Einspruch einlegte, ist das Gesetz am 30.10.2025 in Kraft getreten.

Inhalte des Gesetzes[Bearbeiten]

Der neue § 246e BauGB: Baugenehmigung ohne Bebauungsplan[Bearbeiten]

Der neue 246e BauGB ermöglicht der Gemeinde, bestimmte Wohnungsbauvorhaben auch dann zu genehmigen, wenn für die betreffende Fläche kein gültiger Bebauungsplan besteht. Voraussetzung ist, dass der Bauträger einen vollständigen und genehmigungsfähigen Bauantrag vorgelegt hat und die Bauaufsichtsbehörde diesen genehmigen will. Sie muss dann die Zustimmung der Gemeinde einholen, die - je nach den Regeln, den sich die Gemeindevertretung gegeben hat - die Gemeindevertretung oder der zuständige Ausschuss beschließt. Diese Zustimmung kann mit städtebaulichen Auflagen versehen werden. Dabei wirkt aufgrund des ebenfalls neuen § 36a eine Zustimmungsfiktion: Beschließt die Gemeinde nicht innerhalb von 3 Monaten über die Zustimmung, gilt diese als erteilt (neuer § 36a Abs. 1 letzter Satz). Die Gemeinde ist allerdings frei, die Zustimmung an Bedingungen zu knüpfen oder zu verweigern; die Kommunalaufsicht kann eine verweigerte Zustimmung nicht ersetzen.

Der Bauturbo ist laut Gesetz auf folgende Vorhaben anwendbar:

  1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,
  2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
  3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.

Das neue Baurecht besteht innerhalb des vorhandenen Siedlungsbereichs, aber auch im Außenbereich, solange noch ein räumlicher Zusammenhang besteht. Ein Bauvorhaben ist z.B. auch dann genehmigungsfähig, wenn es sich nicht im städtebaulichen Sinn in die nähere Umgebung einfügt oder wenn höher gebaut werden soll als der Bebauungsplan vorsieht. Allerdings muss "ie Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar" sein. Die Beschleunigung soll vor allem dadurch entstehen, dass bei entsprechenden Bauanträgen kein Bebauungsplan aufgestellt oder geändert werden muss, außerdem durch die kurze Frist für die Zustimmung der Gemeinde zum genehmigungsfähigen Bauantrag. Allerdings gilt die jeweilige Landesbauordnung weiterhin, das betrifft z.B. Regelungen zu Abstandsflächen, Brandschutz oder Standsicherheit. Auch andere landesrechtlichen Regelungen z.B. zum Naturschutz bleiben wirksam.

Befristet wurde die Geltung des § 246e, weil er als Experimentierklausel angesehen wird; er soll evaluiert und dann ggf. fortgeführt, geändert oder abgeschafft werden.

Weitere neue Vorschriften[Bearbeiten]

Auch auf Flächen, für die ein Bebauungsplan existiert, erweitert die Novelle die Möglichkeiten: Der neu gefasste § 31 Abs. 3 BauGB ermöglicht auch über die Vorgaben des Bebauungsplans hinaus z.B. Aufstockung, Anbauten oder Bauen in der zweiten Reihe zur Schaffung neuen Wohnraums. Im unbeplanten Innenbereich können neue Gebäude auch dann errichtet werden, wenn sie sich nicht - wie das bisher geltende Recht forderte - in den Bebauungszusammenhang einfügen, "wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist" (neu eingefügter § 34 Abs. 3b BauGB). Auch hier ist die Zustimmung der Gemeinde für das Vorhaben erforderlich.

Gleichzeitig wurde die Vorschrift, wonach in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert ist, um fünf Jahre verlängert. Außerdem sind Anlagen zur Produktion und Lagerung von Produkten zur Landesverteidigung wie z. B. Munition im Außenbereich jetzt einfacher zu realisieren. Alle diese Vorschriften wurden nicht befristet.

Die Novelle vom Herbst 2025 stellt nur einen Teil der geplanten Reform des Baurechts dar. Wegen der Eilbedürftigkeit eines verstärkten Wohnungsbaus wurden diese Regelungen vorgezogen. Eine "große" BauGB-Novelle ist in Vorbereitung und soll im Laufe des Jahres 2026 zunächst in der Bundesregierung, dann im Bundestag beraten werden.

Begründung[Bearbeiten]

Die Bundesregierung begründet den Bauturbo wie folgt:

  • Bauen wird schneller: Mehr Tempo, weniger Bürokratie
  • Mehr bezahlbarer Wohnraum im Zusammenwirken mit Förderprogrammen und Investitionsanreizen
  • Eröffnet Handlungsspielraum für die Kommunen
  • Optimale Flächennutzung mit weniger Detailplanungsaufwand
  • Ermöglicht Abweichung vom üblichen Planungsrecht, öffnet so Raum für kreative und innvoative Konzepte.

Reaktionen[Bearbeiten]

Der Deutsche Städtetag verweist darauf, dass er sich bereits früher für die Einführung des Bauturbos stark gemacht hat, und empfiehlt den "Berliner Leitfaden" auch in anderen Bundesländern als Arbeitshilfe. Er stellt außerdem eine Präsentation bereit, die Hintergründe zur Vorgeschichte und Hinweise für die Umsetzung enthält (siehe unten unter Weblinks).

Die Deutsche Umwelthilfe, die Bundesarchitektenkammer, Architects for Future Deutschland, der Paritätische Wohlfahrtsverband und weitere Verbände üben Kritik am Bauturbo und fordern in einem gemeinsamen Papier "Vorfahrt für guten Wohnraum". Mit dem „Bau-Turbo“ drohe ein Rückfall in quantitatives Bauen, ohne die Ursachen der Wohnungskrise anzugehen. "Gute Gestaltung und Nachhaltigkeit stehen nicht im Widerspruch zum kostengünstigen Bauen, sondern erfordern eine abgestimmte und qualitätsvolle Planung". Für kostenbewusstes, flächeneffizientes, klima- und sozialgerechtes sowie gestalterisch hochwertiges Bauen müsse der Fokus auf dem Umbauen, Weiternutzen und Anpassen des Gebäudebestandes liegen. Der Bauturbo, so die Verbände, gehe am Problem des fehlenden Wohnraums vorbei. Zentrale Ursachen der Krise seien Bodenpreise, Baukosten, Spekulation und soziale Ungleichheit. Da verbindliche Vorgaben für bezahlbaren Wohnraum fehlen, begünstige der Bauturbo renditeorientierte Projekte, setze Verwaltungen unter Druck und verkürze Beteiligungsrechte. Strategische Stadtplanung werde durch Einzelentscheidungen ersetzt. Das Papier, das noch vor der Verabschiedung der BauGB-Novelle veröffentlicht wurde, formuliert Forderungen sowohl für den "Bauturbo" als auch für die geplante "große" BauGB-Novelle. Fazit der Verbände: "Kein Wohnungsbau um jeden Preis – sondern klare Regeln für eine nachhaltige, sozial gerechte und klimaverträgliche Stadtentwicklung."

In dieselbe Richtung geht die Kritik der Bundestagsfraktion Bündnis 90 / Die GRÜNEN:[3] "Dem Gesetz für beschleunigten Wohnungsbau ist bezahlbares Wohnen egal, denn es macht keine Vorgaben für soziale und gemeinnützige Wohnungen. Erlaubt ist alles, was schnell gebaut wird – und fette Gewinne für Investoren bringt. Der Bauturbo ist eine Mogelpackung und in Wahrheit ein Teuerturbo." Ausnahmen und Befreiungen von Bebauungsplänen dürften nur gewährt werden, wenn mindestens 50 Prozent der Wohnungen sozial oder gemeinwohlorientiert sind und ein Baugebot besteht. Dasselbe müsse gelten, wenn ein Gebäude genehmigt wird, das sich nicht - wie bislang vom BauGB gefordert - in die Umgebung einfügt. Auch die dreimonatige Zustimmungsfrist der Gemeinde hält die Fraktion für zu kurz: "die vorgesehenen drei Monate reichen weder für die Einbindung politischer Gremien noch für die ordentliche Prüfung von Klima-, Verkehrs- und Sozialfragen in der Stadtentwicklung."

In einem Fachgespräch der BGKomm zum Bauturbo am 15.01.2026[4] wurden weitere Argumente genannt. Für den Bundestagsabgeordneten Kassem Taher Saleh ist das Gesetz ein "Baugenehmigungsturbo, aber kein Bauturbo". Aus dem bereits von der Ampelkoalition entwickelten Entwurf wurden alle sozialen und ökologischen Leitplanken entfernt. Mehrfach wurde darauf hingewiesen, dass die kommunalen Verwaltungen vielerorts an einem Mangel an (qualifiziertem) Personal leiden und das hier oft der Engpass für die zügige Bearbeitung von Bauanträgen zu finden ist. Auch die Baufinanzierung und das Bauen selbst werden durch den Bauturbo nicht erleichtert. Planer:innen erwarten einen Anstieg der Bodenpreise und mehr Spekulation, zumal der Bauturbo keine Baugebote vorsieht und keine Lenkungswirkung in Richtung bezahlbares Wohnen entfaltet, und sehen die Gefahr, dass Gemeinden unkontrolliert ausfransen, Grün- und Agrarflächen sowie Luftschneisen verlorengehen. Der Bauturbo übe, auch wenn die Planungshoheit der Kommunen formell unangetastet bleibt, Druck auf die Gemeinden aus, stadtplanerische und wohnungspolitische Konzepte, Klimaschutz und Klimaanpassung tendenziell zurückzustellen und durch Einzelfallentscheidungen zu ersetzen. Auch mit den Folgekosten für die Infrastruktur werden die Kommunen allein gelassen. Die Änderungen in den $$ 31 und 34 BauGB bieten aber auch - bei behutsamer Anwendung - neue Möglichkeiten zur Nachverdichtung im Innenbereich. Diesen solle, so die Fraktion, im Zweifel der Vorrang vor der Anwendung des neuen § 246e gegeben werden.

Intensiv wurde über die Zustimmungsfrist der Gemeinde von drei Monaten diskutiert. So gibt es kleine Gemeinden, in denen die Gemeindevertretung üblicherweise nur alle drei Monate tagt - hier ist eine begründete und vorbereitete Entscheidung schwierig bis unmöglich. Allerdings kann die Gemeindevertretung diese Aufgabe dem zuständigen Ausschuss übertragen.

Grundsätzlich hat jede Gemeinde die Möglichkeit, Bauanträge, die die Möglichkeiten des Bauturbo für Abweichungen von Vorschriften des BauGB nutzen, abzulehnen oder bei der Zustimmung Auflagen zu erteilen. Ob sie dies tut, wird von den örtlichen Mehrheitsverhältnissen abhängen und von dem politischen Druck, den Investoren entfalten. Dennoch wird in vielen Fällen der Bauturbo auch sinnvolle Vorhaben ermöglichen oder zumindest erleichtern. Daher sollten sich Kommunalpolitiker:innen und Verwaltungen mit dem Gesetzeswerk beschäftigen und die Details der Umsetzung kennen.

Hilfen für die Umsetzung[Bearbeiten]

"Berliner Leitfaden" und bayerische FAQ[Bearbeiten]

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat einen "Berliner Leitfaden Wohnungsbau-Turbo" erstellt, der - abgesehen von wenigen Berlin-Spezifika - auch in anderen Bundesländern genutzt werden kann. Er erläutert die rechtlichen Regeln und ihr Zusammenwirken, enthält auch grafische Prüfschemata und will damit eine rechtssichere Anwendung des Buaturbo unterstützen. Auch das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr hat ein "FAQ" veröffentlicht, das umfangreiche Hinweise für die Umsetzung gibt und nach Bedarf fortgeschrieben werden soll.

Logo der Bauwende Allianz

Bauwende-Allianz[Bearbeiten]

Um die "ökologische und soziale Bauwende" voranzubringen und Bauträger wie Kommunen in der Umsetzung des Bauturbo zu unterstützen und zu vernetzen, wurde die Bauwende Allianz gegründet. Es handelt sich um ein sektorenübergreifendes Bündnis, d.h. Personen aus Bauunternehmen, Planungsbüros, Baufinanzierern, Kommunen und aus der Wissenschaft können Mitglied werden. Die Allianz hat ein Manifest verabschiedet, dem mit dem Beitritt zugestimmt wird. Sie hat sich außerdem zum Ziel gesetzt, Umsetzungshindernisse zu identifizieren und politischen Einfluss für eine Anpassung der gesetzlichen Regulierung auszuüben.

Kommunale Beschlüsse[Bearbeiten]

Einige bereits vorliegende Beschlüsse von Kommunen zeigen beispielhaft, wie eine Kommune mit dem Bauturbo umgehen kann:

  • Potsdam: Grundsatzbeschluss zum Zustimmungsverfahren § 36a BauGB. Die Landeshauptstadt Potsdam hat Grundsätze beschlossen, wonach Vorhaben nach § 36a BauGB zugestimmt wird, "wenn das Vorhaben mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist, sich der Antragstellende verpflichtet hat, in einem Städtebaulichen Vertrag bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten und der öffentlichen Beteiligung zum Vorhaben zugestimmt wird." Unter diesen Voraussetzungen "wird die Verwaltung ermächtigt, im Rahmen des § 36a BauGB unter Beachtung der Grundsätze die gemeindliche Zustimmung eigenständig zu erteilen."
  • Trier: Die Stadt Trier hat "Leitlinien und Kriterien zur Entscheidung über die Erteilung der gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch (BauGB) für Vorhaben nach den §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB" beschlossen. Danach ist die Zustimmung der Gemeinde für Genehmigungen nach dem Bauturbo grundsätzlich zu erteilen, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind. Dazu gehören die Einhaltung der Ziele der Bauleitplanung und der städtebaulichen Rahmenpläne und Konzepte der Stadt Trier sowie die Verpflichtung des Vorhabenträgers, Auflagen oder Vereinbarungen in einem städtebaulichen Vertrag umzusetzen, und einige weitere. Diese grundsätzliche Zustimmung gilt allerdings nur für Vorhaben im Innenbereich. Die betroffenen Ortsbeiräte werden in die Entscheidungen eingebunden, in bestimmten Fällen ist eine Öffentlichkeitsbeteiligung vorgesehen. Anders als in Potsdam behält sich die Stadt Ausnahmen durch Ratsbeschluss vor.
  • Mainz: Dort wurde ein Orientierungsrahmen für Zustimmungsverfahren nach § 36 BauGB beschlossen, der jedoch nicht die Einzelfallprüfung und -entscheidung ersetzt. Ergänzend wurde die Hauptsatzung sowie die Geschäftsordnung geändert, um die Zuständigkeitsregelungen anzupassen.

Fußnoten[Bearbeiten]

  1. ↑ Siehe den Wortlaut im Bundesgesetzblatt: Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung
  2. ↑ Der Begriff "Bauturbo" ist unscharf: Damit ist mal nur der neue § 246e BauGB gemeint, mal auch die neu gefassten §§ 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3b BauGB, gelegentlich aber auch die gesamte BauGB-Novelle vom Herbst 2025.
  3. ↑ Bündnis 90 / Die GRÜNEN, Bundestagsfraktion: Beschleunigter Wohnungsbau: Gemeinwohl-Update statt Mogelpackung, 13.10.2025. Der Text enthält auch die Forderungen der Fraktion zu Reformen im Baurecht und weitere Links zum Thema.
  4. ↑ Das Fachgespräch ist auf der Seite der BGKomm dokumentiert: Novellierung BauGB/Bauturbo, Inhalte & Folgen für die Kommunen, einschließlich Video von der einleitenden Präsentation sowie weitere Hinweise und Links; siehe auch die Präsentation im pdf-Format.

Weblinks[Bearbeiten]

Informationen zum Gesetz[Bearbeiten]

Stellungnahmen[Bearbeiten]

Informationen zur Umsetzung[Bearbeiten]

Siehe auch[Bearbeiten]

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