Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode für die Wertermittlung von Gebäuden. Dabei wird der Wert auf Grundlage der voraussichtlich erzielbaren Mieteinnahmen unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer berechnet. Um zukünftigen Zahlungen einen heutigen Wert zuzuordnen und dabei das Ausfallrisiko und den Wertverlust eines alternden Gebäudes zu berücksichtigen, wird der Liegenschaftszins als Rechengröße verwendet.

Das Ertragswertverfahren wird u.a. für die Wertermittlung von Gebäuden zur Bestimmung der reformierten Grundsteuer (wirksam ab 2025) angewandt. Dabei wird typisierend vorgegangen, d.h. nicht jedes einzelne Gebäude wird bewertet, sondern Gebäude ähnlicher Art und Lage werden zusammengefasst und pauschal bewertet. Das Ertragswertverfahren bezieht sich nur auf das Gebäude selbst, der Wert des Grundstücks wird eigenständig ermittelt.

Details

Eine zentrale Rolle für das Ertragswertverfahren spielt der Liegenschaftszins. Dabei handelt es sich nicht um eine real erzielte Verzinsung, sondern um eine Rechengröße, die zunkünftig erzielbaren Erträgen einen Wert in der Gegenwart gibt und dabei auch Ausfallrisiken und Restnutzungsdauer abbildet. Der Wert wird ermittelt, indem die Nettojahresmiete durch den Liegenschaftszins dividiert wird.

Beispiel: Ein Einfamilienhaus wäre (typisierend) zu einer monatlichen Nettomiete von 1.500 €, somit einer Jahresnettomiete von 18.000 € vermietbar. Der Liegenschaftszins für dies Gebäude betrüge 3,0% (als Dezimalzahl: 0,03). Dann lautet die Wertberechnung: 18.000 € / 0,03 = 600.000 €. Hinzu käme der Wert des Grundstücks.

Spannen für Liegenschaftszinsen

Die Liegenschaftszinsen für unterschiedliche Gebäudearten können bei der Gemeinde oder bei den Gutachterausschüssen erfragt werden. Typische Spannen für Liegenschaftszinssätze sind:

• für ein freistehendes Einfamilienhaus 1,5-3,0%
• für eine Eigentumswohnung 1,5-4,5%
• für ein Mehrfamilienhaus 3,0-6,0%
• für ein Büro- und Geschäftshaus 4,5-7,5%
• für eine Sport- und Freizeitanlage 7,0-9,0%.

Mit folgenden Beispielen ist auch eine Überschlagsrechnung möglich: Ein Liegenschaftszins von 5% bedeutet, dass der Ertragswert das 20fache der Jahresnettomiete beträgt; bei einem Zins von 3,3% das 30fache und bei einem Zins von 2,5% das 40fache.