Mietenkataster

Die CDU-SPD-Koalition im Land Berlin hat sich auf die Einrichtung eines Mietenkatasters geeinigt; das entsprechende Gesetz soll noch vor der Wahl im September 2026 verabschiedet werden. Geplant ist, in einem digitalen Kataster alle Wohnungsmietverhältnisse auf dem Gebiet der Stadt Berlin zu erfassen; dazu werden die Vermieter:innen verpflichtet, die entsprechenden Angaben an das Kataster zu melden. Ziel ist, Fälle von Mietwucher, aber auch andere Rechtsverstöße in Mietverträgen aufzudecken und von Amts wegen zu verfolgen.

Laut Angaben der Koalitionsparteien sowie des Berliner Mietervereins soll das Kataster Daten zum Mietgegenstand (Adresse, Wohnlage, Etage, Quadratmeter, Zimmeranzahl, Ausstattung und Heizungsart), zu den Vertragsparteien, zu Beginn und Dauer des Mietverhältnisses und zur Zusammensetzung der Bruttowarmmiete (u.a. Nettokaltmiete, Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, Modernisierungsumlagen und Grundsteueranteil) erfassen. Die Vermieter:innen müssen diese Angaben innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des Gesetzes liefern. Sie werden dann mit Gesetzen zum Mieterschutz abgeglichen. Falls Verstöße festgestellt werden, sollen die Daten an die Wohnungsaufsicht (bei Überschreitung ab 20%) bzw. an die Staatsanwaltschaft (bei Mietwucher, Überschreitung ab 50%) weitergegeben werden. Eine Ordnungswidrigkeit kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 € geahndet werden, bei systematischem Vorgehen in Serie oder mangelnder Kooperation kann es bis zum Zehnfachen erhöht werden. Mietwucher ist ein Straftatbestand, der mit Geld- oder Freiheitsstrafe geahndet werden kann, was jedoch in Deutschland kaum geschieht.

Das Kataster unterschiedet sich vom Mietenspiegel darin, dass im Kataster alle bestehenden Wohnungsmietverträge erfasst werden sollen. Zudem dient der Mietenspiegel, dem eine Stichprobe zugrunde liegt, der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und darf nicht für andere Zwecke genutzt werden. Vorbilder für ein Mietenkataster gibt es laut der Mietervereinigung Berlin in Skandinavien, Österreich und der Schweiz. Berlin wäre die erste deutsche Stadt mit einem solchen Register.

Politischer Druck

Die Einigung der Berliner Koalition kommt nicht aus heiterem Himmel. Die hohen und weiter steigenden Wohnungsmieten - nicht nur in Berlin - sind schon lange ein Thema von politischer Brisanz.

Im November 2024 hatte die Linke als praktischen Schritt ihren Mietwucher-Rechner zunächst für die Städte Berlin, Leipzig, Hamburg und Freiburg veröffentlicht, der seitdem auf viele andere Städte ausgeweitet wurde. Mieter:innen können in der App Daten zu ihren Mietverträgen eingeben; der Rechner prüft, ob diese die ortsübliche Vergleichsmiete so weit übersteigen, dass Mietwucher vorliegen könnte. Der Einfachheit halber werden nicht alle relevanten Daten erfasst, jedoch so viele, dass eine Schätzung möglich ist. Bei möglichem Mietwucher kann per Mausklick eine Meldung an das örtliche Wohnungsamt ausgelöst werden, das (auch durch Rückfragen an die Mieter:in) ermittelt und ggf. ein Bußgeld gegen die Vermieter:in verhängen kann. Nach einem Jahr waren über 210.000 Mietverhältnisse überprüft worden; über zwei Drittel der überprüften Mieten waren mindestens 20 Prozent zu teuer, bei mehr als der Hälfte der geprüften Fälle war die Miete sogar über 50 Prozent zu hoch. Die Mietwucher-App erlebt starken Zuspruch und hat vermutlich zu den jüngsten Wahlerfolgen der Linken beigetragen.

Im März 2025 nahm in Berlin die Mietpreisprüfstelle des Berliner Senats ihre Arbeit auf. Sie versteht sich als Beratungsangebot. Sie unterstützt Mieter:innen bei der Überprüfung ihrer Miethöhe und berät sie bei überhöhter Miete über weitere Schritte. Die Beratung wird von zwei Mieterberatungen durchgeführt und ist für die Mieter:innen kostenlos. Im Februar 2026 nannte die Prüfstelle erste Zahlen: Von 339 abschließend durch die Stelle geprüften Verträgen wiesen 320, also 94%, überhöhte Mieten auf. Dabei ist zu berücksichtigen, dass natürlich nur Mieter:innen sich beraten lassen, die vermuten dass ihre Miete zu hoch sei.

Auch kommerzielle Akteur:innen wie Conny oder Allright haben den Markt der Prüfung und Senkung überhöhter Mieten für sich entdeckt. Solche Portale finanzieren sich aus den Zahlungen der Vermieter, die wegen überhöhter Mieten belangt wurden; den Mieter:innen, die sie kontaktieren, bleibt eine für die Zukunft gesenkte Miete.

Es gibt also erheblichen Druck, sich auch von staatlicher Seite dem Thema der überhöhten Mieten anzunehmen und ein wirksames Instrument zu entwickeln.

Gegensätzliche Reaktionen

Die Mietervereinigungen in Berlin begrüßen das Vorhaben. „Ein Wohnungs- und Mietenkataster ist ein entscheidender Schritt für mehr Transparenz auf dem Berliner Wohnungsmarkt und für die bessere Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen und Gesetzesverstößen“, wird Wibke Werner, Geschäftsführerin im Berliner Mieterverein, in der Presse zitiert. Der Mieterverein hofft auch auf eine präventive Wirkung. Er wünscht sich aber die Erhebung weiterer Daten zu Leerstand, altersgerechtem Ausbau oder der Anzahl der Sozialwohnungen.

Ein großer Teil der privaten Wohnungswirtschaft spricht sich gegen das Kataster aus. "Haus und Grund" sieht darin "ein weiteres ineffektives Bürokratiemonster für den Wohnungsmarkt", das nicht nur Vermieter, sondern auch die Verwaltung belaste. Der Verband freier Wohnungsunternehmen (BFW) spricht gar von einer „Geburtsstunde eines digitalen Big Brother in der Wohnungspolitik. Es geht nicht mehr um Transparenz, sondern um eine KI-Maschine, die den Generalverdacht gegen Vermieter automatisiert“. Anders der Konzern Vonovia: „Wir begrüßen mehr Transparenz auf dem Berliner Wohnungsmarkt, auch durch Kataster. Korrekt arbeitende Vermieter wie Vonovia müssen keine Transparenz fürchten.“ Vonovia weist darauf hin, dass Probleme teils durch illegale Untervermietung entstehen, die im Kataster möglicherweise nicht zum Vorschein kommt.

Es gibt jedoch rechtliche Bedenken: Eine flächendeckende Überwachung ohne konkreten Anlass sei als Rasterfahndung nicht zulässig, so werden Jurist:innen zitiert, die auf den entsprechenden Beschluss des Bundesverfassungsgerichts verweisen. Bei Verabschiedung des Gesetzes wären somit Verfassungsklagen zu erwarten.

Siehe auch

• Mietpreisbremse