Mietpreisbremse

Als Mietpreisbremse wird in Politik und Öffentlichkeit das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 bezeichnet. Das Gesetz hat zwei wesentliche Inhalte:

• Die Landesregierungen erhalten das Recht, bis Ende 2020 durch Rechtsverordnung "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" für eine Dauer von höchstens fünf Jahren festzulegen. In diesen Gebieten darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Falls jedoch bereits mit dem Vormieter ein Jahr vor Ende des Mietvertrages eine höhere Miete vereinbart war, so bildet diese die Obergrenze. Weitere Ausnahmen gelten bei kürzlicher Modernisierung oder für Neubauten (Erstvermietung ab Oktober 2014). Zuviel gezahlte Miete kann zurückverlangt werden. Diese Vorschriften wurden als neue §§ 556d-556f in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt.
• Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung wurde dahingehend verändert, dass Mieter/innen nur dann eine Maklergebühr zu zahlen haben, wenn sie den Vermittlungsauftrag erteilt haben.

Die Mietpreisbremse wird häufig zusammen mit anderen Instrumenten zum Schutz vor zu schnell ansteigenden Mieten eingesetzt wie der abgesenkten Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (§ 558 BGB) und der verlängerten Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohneigentum (§ 577a Abs. 2 BGB). Die Instrumente ergänzen sich: Die Meitpreisbremse soll die Miethöhe bei Neuvermietung begrenzen, die abgesenkte Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis, und die verlängerte Kündigungssperrfrist soll die Möglichkeiten begrenzen, dem Markt günstigen Mietwohnraum durch Umwandlung in Eigentumswohnungen zu entziehen.

Angespannte Wohnungsmärkte

Die Mietpreisbremse soll den weiteren Anstieg der Mieten in "angespannten Wohnungsmärkten" verlangsamen. Nach dem Mietrechtnovellierungsgesetz liegt ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten vor, "wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist." Das Gesetz nennt einige Beispiele für Indikatoren, die jedoch nicht abschließend und für die Länder nicht verbindlich sind: z.B. wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Anwendung in den Bundesländern

Die Entscheidung, ob solche Gebiete ausgewiesen werden und welche das sind, liegt bei den Ländern; die Kommunen erhalten durch das Gesetz keine Mitspracherechte. Die Bundesländer haben bei ihrer Entscheidung jedoch teilweise die Kommunen in unterschiedlicher Weise einbezogen. Bis Ende 2016 hatten alle Bundesländer außer Mecklenburg-Vorpommern, dem Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt die Mietpreisbremse für bestimmte Gebiete eingeführt; Mecklenburg-Vorpommern plant dies für die nähere Zukunft. Zum Stichtag 31.12.2016 galt die Mietpreisbremse in 313 Gemeinden.

Da die folgenden Angaben nicht immer zeitnah aktualisiert werden können, empfehlen wir vergleichend auch auf die Übersicht bei Haufe zu schauen: Mietpreisbremse – Regelungen der Bundesländer

Baden-Württemberg

Im November 2015 wurde für Baden-Württemberg die Mietpreisbremse in 68 Städten eingeführt. Darunter sind die Stadtkreise Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Ulm sowie die Landeshauptstadt Stuttgart. Einige betroffene Städte hatten die Auswahl kritisiert; so kritisierte der Oberbürgermeister Sindelfingens, dass nicht auch die Nachbarstadt Böblingen einbezogen wurde, „obwohl beide Städte quasi einen gemeinsamen Wohnungsmarkt haben“. Auch der Mieterbund forderte die Einführung der Mietpreisbremse auch in anderen Orten des Kreises Böblingen. Andere Gemeinden halten zusätzlichen Wohnungsbau für wirksamer als die Mietpreisbremse und fordern Landesmittel zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus.

Das Landgericht Stuttgart hat jedoch die entsprechende Landesverordnung im März 2019 für ungültig erklärt. Grund: Mit der Verordnung hätte auch die Begründung veröffentlicht werden müssen. Die Landesregierung kündigte daraufhin eine vorzeitige neue Verordnung an, die jedoch durch ein Gutachten vorbereitet werden solle.

Im Oktober 2019 erschien ein Gutachten der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH im Auftrag der Landeskreditbank Baden-Württemberg, das 88 Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt bescheinigte. Die Mietpreisbremse könnte also durch Landesverordnung auf mehr Gemeinden als bisher ausgedehnt werden.

Am 04. Juni 2020 trat die Landesverordnung zur Mietpreisbremse in Baden-Württemberg in Kraft. Für 89 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg gilt nun, dass die Mietpreise bei neu abgeschlossenen Mietverhältnissen ab dem 04. Juni 2020 maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Bayern

In Bayern galt die Mietpreisbremse seit Mitte 2015 in 136 Gemeinden, darunter die Landeshauptstadt München sowie die kreisfreien Städte Aschaffenburg, Augsburg, Bamberg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Kempten, Landshut, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Würzburg sowie eine Vielzahl kreisangehöriger Gemeinden, darunter alle 29 Gemeinden des Landkreises München. Das Land Bayern hatte zuvor eine Befragung unter den Gemeinden durchgeführt, die erklären sollten, ob sie die Mietpreisbremse wünschten, letztlich in vielen Fällen aber selbst auf Grundlage einer statistischen Erhebung aus dem Jahr 2014 entschieden. Zum August 2019 wurde die Mietpriesbremse in Bayern auf insgesamt 162 Kommunen ausgeweitet.

Berlin

Berlin hat durch eine Rechtsverordnung die Mietpreisbremse mit Wirkung ab 01. Juni 2015 für das gesamte Stadtgebiet eingeführt.

Brandenburg

In Brandenburg galt die Mietpreisbremse seit Jahresbeginn 2016 in 31 Kommunen. Darunter ist die Landeshauptstadt Potsdam, die weiteren Kommunen grenzen überwiegend direkt an Berlin. In den meisten dieser Orte galt schon zuvor die abgesenkte Kappungsgrenze. Zeitgleich wurde eine zweite Einkommensgrenze eingeführt, um auch Menschen mit mittleren Einkommen den Bezug einer Sozialwohnung zu ermöglichen.

Mit Urteil vom 27.9.2018 erklärte das Amtsgericht Potsdam die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung für unwirksam. Die Gründe waren formaler Natur: Eine wirksame Rechtsverordnung müsse eine Begründung enthalten, die mit der Verordnung veröffentlicht wird. Das Land erließ daraufhin eine neue Verordnung mit entsprechend veröffentlichter Begründung.

Nachdem die erste Landesverordnung bis Ende 2020 galt, wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert, allerdings gilt sie ab 2021 nur noch in 19 Kommunen: Birkenwerder, Blankenfelde-Mahlow, Eichwalde, Falkensee, Glienicke/Nordbahn, Gosen-Neu Zittau, Großbeeren, Hohen Neuendorf, Hoppegarten, Kleinmachnow, Mühlenbecker Land, Neuenhagen bei Berlin, Panketal, Potsdam, Schöneiche bei Berlin, Schulzendorf, Stahnsdorf, Teltow und Woltersdorf. Neu hinzugekommen sind dabei Gosen-Neu Zittau, Woltersdorf und Stahnsdorf, weggefallen sind Ahrensfelde, Bernau, Werneuchen, Königs Wusterhausen, Schönefeld, Wildau, Zeuthen, Dallgow-Döberitz, Petershagen/Eggersdorf, Hennigsdorf, Oranienburg, Velten, Erkner, Nuthetal und Rangsdorf. Grundlage der Änderungen ist ein Gutachten der Beratungsgesellschaft F+B aus dem Mai 2020, das im Dezember 2020 veröffentlicht wurde. Der Städte- und Gemeindebund Brandenburg begrüßte die zeitliche Verlängerung, kritisierte aber, dass einige Gemeinden aus der Mietpreisbremse herausgenommen werden. Auch einige der betroffenen Gemeinden, u.a. Nuthetal und Bernau, halten das Auslaufen der Mietpreisbremse in ihrem Gebiet für falsch. Die Linksfraktion im Landtag zweifelt Methodik und Ergebnisse des Gutachtens an und fordert eine Revision der Entscheidung.

Bremen

Die Freie Hansestadt Bremen hat am 25.11.2015 eine Verordnung zur Mietenbegrenzung erlassen, die zum 01.12.2015 in Kraft trat. Danach gilt für die Stadtgemeinde Bremen, nicht jedoch die Stadtgemeinde Bremerhaven die Mietpreisbremse bis zum 30.11.2020.

Hamburg

Am 23.06.2015 beschloss der Hamburger Senat die Einführung der Mietpreisbremse ab 01.07.2015. Zugleich soll ein Gutachten klären, ob der Wohnungsmarkt tatsächlich in allen Bezirken angespannt ist oder ob die Mietpreisbremse für einige Teile der Stadt wieder aufgehoben werden kann. Zusätzlich sollen Gespräche über eine Neuauflage des „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ aufgenommen werden.

Hessen

Mit Verordnung vom 17.11.2015 hat das Land Hessen die Mietpreisbremse in 16 Gemeinden eingeführt. Darunter sind die Großstädte Darmstadt*, Frankfurt am Main*, Kassel*, Offenbach am Main und die Landeshauptstadt Wiesbaden* (* = jeweils mit Ausnahme einzelner Ortsteile). Die Verordnung gilt bis zum 30.06.2019. Grundlage für die Auswahl der Kommunen war ein Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU); ergänzend wurde eine Befragung der Kommunen durchgeführt, in der diese u.a. die Frage „Ist der Wohnungsmarkt in der Gemeinde angespannt?“ beantworten sollten. Diese Art der Befragung war auf starke Kritik des Eigentümerverbands Haus & Grund gestoßen.

Landgericht: Mietpreisbremse in Hessen unwirksam

Am 27.03.2018 entschied jedoch das Landgericht Frankfurt am Main, dass die genannte Verordnung und damit die Einführung der Mietpreisbremse in Hessen unwirksam ist. Das Land habe versäumt, eine hinreichende Begründung für die Verordnung vorzulegen. Zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung habe die Begründung nur als Entwurf vorgelegen. Die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bedürfe einer sorgsamen Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahme, um auf diese Weise den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes Rechnung zu tragen. Die endgültige Begründung sei erst 2017 veröffentlicht worden, dies heile den Mangel nicht. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, da die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen wurde.

2019: Mietpreisbremse in Hessen wird ausgeweitet

Ungeachtet dessen hat die hessische Landesregierung die Mietpreisbremse, die sonst Mitte 2019 ausgelaufen wäre, verlängert und auf mehr Gemeinden ausgeweitet. Weggefallen ist sie in Kronberg (Hochtaunus-Kreis); neu eingeführt wird sie in Bad Vilbel (Wetteraukreis), Bad Soden am Taunus, Eschborn, Hofheim, Kelkheim (alle Main-Taunus-Kreis), Kiedrich (Kreis Rheingau-Taunus), Egelsbach, Heusenstamm, Langen, Obertshausen (alle Landkreis Offenbach), Nidderau (Main-Kinzig-Kreis) sowie Bischofsheim, Ginsheim-Gustavsburg, Kelsterbach, Nauheim und Raunheim (alle Kreis Groß-Gerau). Zugleich wurden für Frankfurt a.M., Wiesbaden, Kassel, Darmstadt und Bad Homburg die Ausnahmen für einzelne Stadtteile abgeschafft, die Mietpreisbremse gilt dort jetzt für das gesamte Stadtgebiet. Damit gilt die Mietpreisbremse ab Juli 2019 in 31 hessischen Gemeinden. Die neue Auswahl basiert - wie die alte - auf einem Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt; den betroffenen Gemeinden wurde Zeit zur Stellungnahme eingeräumt.

2020: Weitere Kommunen kommen hinzu

Mit Wirkung ab Ende November 2020 wurde die Mietpreisbremse in Hessen erneut ausgeweitet, sie gilt seitdem in 48 Kommunen. Während viele kleinere Gemeinden hinzukamen, fiel sie z.B. in Kassel weg. In allen Kommunen mit Mietpreisbremse gilt zudem die verlängerte Kündigungssperrfrist.

Liste der hessischen Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt

(in Klammern der jeweilige Kreis)

1. Bad Homburg
2. Bad Soden am Taunus (Main-Taunus)
3. Bad Vilbel (Wetterau)
4. Biebesheim (Groß-Gerau)
5. Bischofsheim (Groß-Gerau)
6. Darmstadt
7. Dietzenbach (Offenbach)
8. Dreieich (Offenbach)
9. Eltville (Rheingau)
10. Eschborn (Main-Taunus)
11. Flörsheim (Main-Taunus)
12. Frankfurt am Main
13. Friedrichsdorf (Hochtaunuskreis)
14. Fuldabrück (Kassel)
15. Ginsheim-Gustavsburg (Groß-Gerau)
16. Griesheim (Darmstadt-Dieburg)
17. Groß-Gerau
18. Groß-Zimmern (Darmstadt-Dieburg)
19. Hainburg (Offenbach)
20. Heusenstamm (Offenbach)
21. Kelkheim (Main-Taunus)
22. Kelsterbach (Groß-Gerau)
23. Kiedrich (Rheingau-Taunus)
24. Kriftel (Main-Taunus-Kreis)
25. Langen (Offenbach)
26. Langenselbold (Main-Kinzig-Kreis)
27. Mainhausen (Offenbach)
28. Maintal (Main-Kinzig-Kreis)
29. Marburg
30. Mörfelden-Walldorf (Groß-Gerau)
31. Nauheim (Groß-Gerau)
32. Neu-Anspach (Hochtaunuskreis)
33. Neu-Isenburg (Offenbach)
34. Nidderau (Main-Kinzig)
35. Obertshausen (Offenbach)
36. Offenbach
37. Pfungstadt (Darmstadt-Dieburg)
38. Raunheim (Groß-Gerau)
39. Rosbach vor der Höhe (Wetteraukreis)
40. Roßdorf (Darmstadt-Dieburg)
41. Rüsselsheim (Kreis Groß-Gerau)
42. Schwalbach (Main-Taunus)
43. Steinbach (Hochtaunuskreis)
44. Usingen (Hochtaunuskreis)
45. Viernheim (Bergstraße)
46. Walluf (Rheingau)
47. Weiterstadt (Darmstadt-Dieburg)
48. Wiesbaden

Weblinks zur Mietpreisbremse in Hessen

• Bürgerservice Hessenrecht: Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 27.06.2019 (pdf-format, 20 Seiten)
• Institut Wohnen und Umwelt: Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des §556d Abs. 1 BGB anhand geeigneter Indikatoren im Land Hessen, Fortschreibung 2018, Untersuchung im Auftrag des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (pdf-Format, 69 Seiten, 28.09.2018)
• Institut Wohnen und Umwelt: Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des §556d Abs. 1 BGB anhand geeigneter Indikatoren im Land Hessen, Untersuchung im Auftrag des Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (pdf-Format, 77 Seiten, 30.06.2015)

Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern gilt derzeit (Stand August 2017) noch keine Mietpreisbremse, jedoch hat der Landtag im Januar 2017 die Landesregierung aufgefordert, die Mietpreisbremse insbesondere für die Universitätsstädte einzuführen.

Niedersachsen

Niedersachsen hat ab 1. Dezember 2016 die Mietpreisbremse in 19 Kommunen eingeführt. Darunter waren alle Großstädte: Braunschweig, Göttingen, Hannover, Oldenburg, Osnabrück und Wolfsburg sowie die ostfriesischen Inseln. Die Mietpreisbremse in Niedersachsen ist Teil eines Maßnahmepakets, zu dem auch eine abgesenkte Kappungsgrenze sowie eine verlängerte Kündigungssperrfrist in denselben Gemeinden sowie eine Aufstockung der Mittel für den sozialen Wohnungsbau auf 800 Mio. € bis 2019 gehören. Die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze gelten bis zum 30.11.2021, die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung tritt zwei Jahre später außer Kraft. Die Auswahl der Kommunen basiert auf einer Analyse der Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank).

Im Sommer 2020 wurde die Mieterschutzverordnung des Landes überarbeitet, nachdem ein neues Gutachten der NBank eingeholt worden war. Die Landesregierung wollte damit auch Unsicherheiten entgegentreten, die durch gerichtliche Einzelfallentscheidungen entstanden waren. Die Mietpreisbremse soll jetzt auch in Gifhorn und Laatzen gelten, weiterhin in Braunschweig, Göttingen, Hannover, Langenhagen, Lüneburg, Oldenburg und Osnabrück sowie auf den sieben Ostfriesischen Inseln. In Buchholz in der Nordheide, Buxtehude, Leer, Vechta und Wolfsburg wird die Mietpreisbremse nicht mehr gelten. Der Entwurf der neuen Verordnung wurde Anfang August den betroffenen Kommunen und Verbänden zur Stellungnahme übermittelt.

Nordrhein-Westfalen

In NRW gilt seit Juli 2015 die Mitpreisbremse in 22 Städten: Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Köln, Langenfeld (Rheinland), Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf. Die Auswahl der Kommunen wurde vorab mit den Mieterverbänden und den Verbänden der Wohnungswirtschaft erörtert. Zusätzlich gilt seit 2014 für 59 Städte und Gemeinden eine Kappungsgrenzenverordnung. Beide Verordnungen sollen jedoch dem schwarz-gelben Koalitionsvertag nach wieder aufgehoben werden.

Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse seit dem 29.09.2015 in der Landeshauptstadt Mainz, außerdem in den kreisfreien Städten Trier und Landau in der Pfalz. Die entsprechende Verordnung gilt bis zum 7.10.2020.

Saarland

Zwar wurde der Bundestagsbeschluss zur Mietpreisbremse im März 2015 von der Landesregierung des Saarlandes begrüßt, doch wurde kurze Zeit später entschieden, sie im Saarland nicht anzuwenden. Die Begründung: Die Bevölkerung sinke aufgrund des demografischen Wandels, auf dem Wohnungsmarkt herrsche Überangebot und Leerstand.

Sachsen

In Sachsen wurde die Mietpreisbremse bislang nicht eingeführt. Ein Gutachten der empirica Forschung und Beratung im Auftrag der sächsischen Landesregierung war Ende 2015 zu dem Ergebnis gekommen, in keiner sächsischen Gemeinde sei der Wohnungsmarkt angespannt.. Auch hatte keine sächsische Kommune die Einführung der Mietpreisbremse verlangt. Die Landesregierung hat angekündigt, bei Vorliegen neuer Wohnungsmarktdaten die Frage erneut zu prüfen.

Sachsen-Anhalt

Auch Sachsen-Anhalt sieht derzeit keine Notwendigkeit, die Mietpreisbremse anzuwenden. Im Land sei der Wohnungsmarkt nirgends angespannt, so die Landesregierung. In den beiden größten Städten Halle und Magdeburg seien die Bevölkerungszahlen sogar rückläufig.

Schleswig-Holstein

In Schleswig-Holstein gilt die Mietpreisbremse seit 1.12.2015 in 12 Kommunen. Dazu gehört als größte die Landeshauptstadt Kiel, weiterhin Gemeinden, die an Hamburg angrenzen, sowie Gemeinden auf den Inseln Sylt und Föhr. Die Kommunen im Einzelnen: Barsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, Kiel, List auf Sylt, Norderstedt, die Gemeinde Sylt u.a. mit Westerland, Rantum und Keitum, Wenningstedt-Braderup, Wentorf und Wyk auf Föhr. Die "Jamaika-Koalition" hat jedoch in ihrem Koalitionsvertrag beschlossen, die Mietpreisbremse wieder aufzuheben. Sie habe nicht die beabsichtigte Wirkung erzielt und solle durch "geeignetere Instrumente" ersetzt werden.

Thüringen

Thüringen hat im März 2016 die Mietpreisbremse für die beiden Städte Erfurt und Jena eingeführt. Weimar hatte die Meitpreisbremse ebenfalls beantragt, jedoch konnte nach Ansicht der Landesregierung ein angespannter Wohnungsmarkt nach den Kriterien des Gesetzes dort nicht nachgewiesen werden. Aus Sicht des Bauministeriums kann letztlich nur Wohnungsneubau die notwendige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt bewirken. Die Verordnung trat am 11.03.2016 in Kraft und gilt bis zum 31. Januar 2021.

Kritik

Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse wird vielfach angezweifelt. So stellte der Mieterverein Hamburg im Juni 2016, etwa ein Jahr nach Einführung, fest, dass bei etwa 40% der Neuvermietungen die zulässige Miethöhe überschritten werde. Mieter/innen hätten aufgrund dessen seit Beginn der Mietpreisbremse ca. 20 Mio. € zuviel gezahlt. Auch der Mieterschutzverein Frankfurt kritisiert die Mietpreisbremse: Es gebe zu viele Ausnahmen, etwa nach Sanierungen oder bei Neubauten. Zudem frage kein Mieter bei seinem Vermieter nach, wie hoch die Vormiete war. Mitte 2016 forderte der DGB, die Mietpreisbremse zu verschärfen. Die Mieter brauchten einen Rechtsanspruch auf die Nennung der Vormiete durch den Vermieter, sagte Körzell, der in der Leitung des Gewerkschaftsbundes für Wirtschaftspolitik zuständig ist. „Außerdem müssen Sanktionen in das Gesetz, damit es wirken kann und Verstöße der Vermieter nicht ungeahndet bleiben.“ Berlin hat inzwischen eine Bundesratsinitiative eingebracht, mit dem u.a. ein Auskunftsanspruch der Mieter/innen ins Gesetz kommen soll.

Die umgekehrte Kritik üben die Grundbesitzervereinigungen. So sagt die Eigentümervereinigung Haus und Grund Hessen, die Mietpreisbremse sei "Gift für den Wohnungsmarkt", verhindere Wohnungsbau und sorge für Rechtsunsicherheit. In eine ähnliche Richtung zielt die Kritik des Deutschen Städte- und Gemeindebunds: Die Mietpreisbremse "ist zu bürokratisch und birgt die Gefahr von Investitionshemmungen in sich", so Hauptgeschäftsführer Gerd Landsberg. Die Bundesregierung solle "besser entsprechende Förder- und Flexibilisierungsmaßnahmen im Bereich des Bauens zügig umsetzen", beispielsweise durch Einführung eines Baukindergelds. Christian Erhardt fordert im Online-Magazin des Städte- und Gemeindebunds "Macht das Umland attraktiver" und fordert außerdem eine schnellere Bearbeitung von Bauanträgen sowie die Abschaffung überflüssiger Gesetze und Verordnungen.

Kaum Klagen von Mieter/innen

Offenbar ist auch die Bereitschaft von Mieter/inne/n gering, ihre Rechte aus der gesetzlichen Neuregelung vor Gericht zu erstreiten. Das kann zum einen an der Schwierigkeit liegen, Auskunft über die Vormiete zu erhalten, aber auch daran, dass Mieter/innen Kosten und Dauer eines Prozesses fürchten und ein gutes Verhältnis zum Vermieter nicht gefährden wollen.

Im Einzelfall können Klagen von Mieter/innen jedoch Erfolg haben. Ein erster Fall wurde im September 2016 in Berlin-Lichtenberg verhandelt: Eine knapp 80 m² große Wohnung war für eine Nettokaltmiete von 562,02 € vermietet worden. Das Gericht stellte anhand des Berliner Mietspiegels fest, dass die zulässige Miete 32,47 € niedriger war, und sprach den Mieter/innen eine Rückzahlung für sieben Monate zu. Das Urteil fand ein großes Presseecho. Ein weiteres Urteil des Amtsgerichts Neukölln, ebenfalls aus dem September 2016, sah eine Miete in Höhe von 725 € für eine 76-m²-Wohnung gar um 221,09 € überhöht und sprach dem Mieter eine entsprechende Rückzahlung zu.

Politik plant Nachbesserungen

In den Verhandlungen zu einer neuen "Großen Koalition" wurde die Einführung einer Auskunftspflicht des Vermieters über die Höhe der Vormiete angekündigt, auch wenn deren tatsächliche Reichweite anscheinend noch umstritten ist. Am 04.09.2018 verabschiedete das Bundeskabinett den entsprechenden Gesetzentwurf, der anschließend vom Bundestag beraten und beschlossen werden muss. Darin ist die angekündigte Auskunftspflichten für Vermieter enthalten, die eine Miete verlangen wollen, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zudem soll die Ankündigung oder Durchführung einer Modernisierung mit der Absicht, die alten Mieter loszuwerden, als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro gahndet werden; außerdem haben dann Mieter Anspruch auf Schadenersatz.

Der Städte- und Gemeindebund erwartet jedoch nicht, dass diese Neuregelung den Wohnraummangel in Ballungszentren mindern kann. Wenn 30 oder 40 Bewerber um eine preiswerte Wohnung konkurrieren, so Hauptgeschäftsführer Gerd Landsbergs, seien sie nicht in der Position gegenüber dem zukünftigen Vermieter, von vorneherein ihre Rechtsposition durchzusetzen. Auch nach Ansicht von Mieterverbänden wird die Auskunftspflicht des Vermieters wenig ändern, da Ausnahmen wie der Bestandsschutz für überhöhte Altmieten und bei Sanierungen bestehen bleiben.

Im August 2019 verabredete die Regierungskoalition weitere Nachbesserungen: Zu viel gezahlte Miete soll künftig rückwirkend für zweieinhalb Jahre zurückgefordert werden können. Außerdem soll die ursprünglich auf fünf Jahre befristete Regelung bis 2025 verlängert werden.

2017: Landgericht Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig

In einem Hinweisbeschluss vom 14.09.2017 hat das Landgericht Berlin erklärt, dass es die Mietpreisbremse für verfassungswidrig hält, da sie zur Ungleichbehandlung von Vermietern führe. Da sich die Mietpreisbremse auf die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht, führt sie bundesweit zu sehr unterschiedlichen Mietobergrenzen. Dies verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz). Außerdem würden "diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt". Sie dürfen nämlich "bei einer Neuvermietung die 'alte' Miete weiterhin unbeanstandet verlangen". Diese Ungleichbehandlung sei "mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar".

Während Verbände der Immobilienwirtschaft diese Äußerung begrüßten, betonte Justizsenator Dirk Behrendt (Grüne), die Mietpreisbremse sei weiterhin gültig: „Über die Verfassungswidrigkeit von Gesetzen entscheidet nach unserem Grundgesetz das Bundesverfassungsgericht.“ Das Landgericht Berlin hat die Frage nicht dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt, da dies für den zu entscheidenden Fall letztlich nicht erheblich war.

2019: Bundesverfassungsgericht erklärt Mietpreisbremse für verfassungsgemäß

Das Bundesverfassungsgericht hat sich jedoch gegen diese Sicht gestellt. Mit Beschluss vom 18.07.2019 wurden gleich drei Vorlagen bzw. Verfassungsbeschwerden nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie nicht hinreichend begründet seien.

Das Bundesverfassungsgericht hatte zwei Vorlagebeschlüsse des Landgerichts Berlin sowie eine Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin zusammengeführt. Letztere sah durch die Mietpreisbremse die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG verletzt. Sie sei weiterhin verfassungswidrig, weil die Mietpreisbremse auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nimmt und sie zugleich beeinflusst und weil Rechtsverordnungen, die sie erst wirksam machen, im freien Ermessen der Landesregierungen liegen. Auch die Vertragsfreiheit und der allgemeine Gleichheitssatz sei verletzt.

Das Bundesverfassungsgericht sah diese Begründung nicht als ausreichend an, um ein Verfahren zu eröffnen. Zwar greife die Miethöhenregulierung in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentum ein, der Eingriff sei aber gerechtfertigt. Der gesetzgeberische Zweck, durch die Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liege im öffentlichen Interesse und sei damit ein legitimes Ziel. Die Miethöhenregulierung sei auch verhältnismäßig (d.h. geeignet, erforderlich und zumutbar) und greife nicht in die Eigentumssubstanz ein.

Die Annahme des Landgerichts, die Mietpreisbremse führe zu einer unzulässigen Ungleichbehandlung, weil durch unterschiedliche ortsübliche Vergleichsmieten auch unterschiedliche Mietobergrenzen entstehen, sah das Verfassungsgericht nicht als ausreichend begründet an. Dazu hätte das Landgericht prüfen müssen, ob die Ungleichbehandlung nicht durch regional abweichende Bedingungen gerechtfertigt sei; beispielsweise könnten in Gebieten mit höherem Mietniveau auch die Einkommen höher liegen. Diese und weitere Fragen habe das Landgericht nicht ausreichend geprüft, daher fehlte den Vorlagebeschlüssen eine hinreichende Begründung.

Schließlich stellt das Bundesverfassungsgericht bezüglich der Berliner Verordnung klar: "Die Mietenbegrenzungsverordnung für Berlin ist mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG". Mit diesem ausführlich begründeten Beschluss setzt das Bundesverfassungsgericht einen Schlussstrich unter die Debatte über die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse.

Studien zur Wirkung der Mietpreisbremse

Um die Wirkung der Mietpreisbremse zu untersuchen, hat die Fraktion Bündnis 90 / DIE GRÜNEN im Bundestag eine Studie bei Miettest e.V. in Auftrag gegeben, die am 28.05.2017 veröffentlicht wurde.. Diese kommt u.a. zu dem Ergebnis, "dass aufgrund mangelnder Durchsetzung der Mietpreisbremse pro Jahr in Deutschland Mietverträge für etwa 310 Mio. EUR über das in der Mietpreisbremse vorgesehenen Niveau hinaus abgeschlossen werden". Bis zum Ende der Geltung des Gesetzes würde sich die jährliche Mehrbelastung für Mieter/innen auf ca. 1,5 Mrd. € belaufen. Bisher versuchten nur wenige Mieter, eine geringere Miete gerichtlich durchzusetzen. Neben der Sorge vor einer beziehungsschädigenden Auseinandersetzung mit dem Vermieter würden auch die fehlende Transparenz bezüglich der Vormiete und die Rügepflicht als Hürden genannt. Die Studie stellt ebenfalls fest, dass sich die Belastung der Mieter/innen bei Umsetzung der Reformvorschläge von Bündnis 90/die GRÜNEN im ersten Jahr um 580 Mio. €, im fünften Jahr um 2,9 Mrd. € reduzieren würde. Die Bundestagsfraktion hatte im Januar 2017 einen umfangreichen Vorschlag für eine Reform des Mietrechts vorgelegt,, die sich nicht nur auf Verbesserungen zur Durchsetzung der Mietpreisbremse bezieht, sondern u.a. auch die Mieterhöhungen bei Modernisierung begrenzt und deckelt.

Ebenfalls im Mai 2017 veröffentlichte das Portal wenigermiete.de die Ergebnisse einer Erhebung: Danach wird in mehr als 70 Prozent der insgesamt 10.000 untersuchten Fälle in sechs deutschen Großstädten die Mietpreisbremse nicht beachtet. Mieter/innen zahlen in diesen Städten durchschnittlich 220 Euro zu viel im Monat.

Kurz zuvor, im April 2017 legte das IW Köln eine kurze Studie zur Evaluation der Mietpreisbremse vor. Dabei wurden auf Grundlage der Datenbank von ImmobilienScout24 Wohnungsangebote der Jahre 2015 und 2016 ausgewertet. Die Wohnungen wurden nach verschiedenen Wohnlagen differenziert und ebenfalls danach, ob sie unter die Mietpreisbremse fallen oder nicht (weil sie z.B. neu errichtet oder jüngst modernisiert worden waren). Dabei zeigte sich, dass im betrachteten Zeitraum bei 62,3% der angebotenen Wohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wurde, im Durchschnitt um 26,1%. Die Mietpreisbremse scheint also auch nach diesen Ergebnissen nicht zu wirken. Die Differenzierung nach Lage und Größe der Wohnung zeigt jedoch, dass diese Überschreitungen besonders häufig im hochwertigen Segment und bei Altbauten (vor 1991 errichtet) gilt. Schließlich wurde in einer Regressionsanalyse differenziert zwischen Preisänderungen, die durch Knappheit von Wohnungen in bestimmten Segmenten und solchen, die durch Qualitätssteigerungen bedingt waren. Hier ergab sich rechnerisch ein Effekt der Mietpreisbremse in Höhe von 2,7%, d.h. ohne sie wären die angebotenen Wohnungen in ihrer Gesamtheit noch um diesen Faktor teurer gewesen. Dies gilt besonders für Wohnungen mit einfacher Ausstattung und in weniger guter Lage. Dennoch wird auch hier die Mietpreisbremse nur bei einem kleinen Anteil der Wohnungsangebote beachtet. Im Ergebnis folgern die Autoren, "dass besonders bei der Vermietung kleiner Wohnungen die Mietpreisbremse wirkungslos und die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten werden. Dies trifft in erster Linie diejenigen, die entweder aufgrund ihrer Ausbildungs- und Berufssituation sehr mobil sein müssen oder aber jene, die lediglich eine geringe Wohnfläche benötigen – also Studenten, Berufsanfänger und Rentner." Die Mietpreisbremse habe sich "nach der Einführung auf dem Berliner Wohnungsmarkt als weitestgehend wirkungslos erwiesen.". Nebenbei wird auf eine weitere Umgehungsmöglichkeit der Mietpreisbremse hingewiesen: Nach einem Pressebericht in München werden bei rund 60% der Vermietungen die Wohnungen möbliert angeboten, damit sie nicht unter die Mietpreisbremse fallen. Die Autoren des IW Köln sind jedoch der Ansicht, dass dieser Befund nicht negativ zu sehen sei. Würde die Mietpreisbremse stärker wirken, würden Anreize zur Vermietung wegfallen und mehr Wohnungen als bisher verkauft statt vermietet. Notwendige Instandhaltungen würden vermieden werden. Von einer stärker wirkenden Mietpreisbremse würden zudem eher Gutverdiener profitieren. Notwendig sei ein stärkerer Wohnungsbau im einfachen Segment, um Wohnungen auch für Menschen mit geringerem Einkommen bezahlbar zu halten.

Bereits im Juni 2016 hatte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung eine Untersuchung vorgelegt, die zu ähnlichen Schlussfolgerungen kam wie die der Grünen: Die Mietpreisbremse habe den Anstieg der Mietpreise nicht entschleunigen können. Im Gegenteil habe sie kurzfristig sogar zu einem stärkeren Mietpreisanstieg in regulierten Märkten geführt.

Im September 2016 veröffentlichte der Deutsche Mieterbund zwei Untersuchungen für die Städte Berlin, München, Hamburg und Frankfurt a.M. Danach lagen zwischen Inkrafttreten der Mietpreisbremse und dem Stichtag 30.06.2016 zwischen 66,5 Prozent und 94,8 Prozent aller Angebote bzw. Wiedervermietungsmieten in diesen vier Städten über der Schwelle der Mietpreisbremse. In mehr als 100.000 Fällen wurden die Obergrenzen um zwischen 28,7 Prozent und 49,3 Prozent überschritten. Allerdings wurden nur Datenbestände von immobilinescout24 ausgewertet, nicht z.B. Angebote von genossenschaftlichen oder kommunalen Trägern oder Mietverträge, die über persönliche Empfehlungen zustandekommen. Dennoch zieht der Mieterbund die Bilanz: "Die Vorschriften der Mietpreisbremse werden in großem Stil missachtet. Vermieter halten sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben. Hinzu kommt, dass Mieter bisher nur in wenigen Fällen eine Überprüfung der Mietpreisobergrenzen-Regelung rügen. Sie meiden die Auseinandersetzung mit dem Vermieter, weil sie glauben, “vertragstreu“ sein zu müssen, oder weil sie aufgrund der vielen Ausnahmen im Gesetz nicht sicher abklären können, ob ihre Rüge erfolgversprechend ist oder nicht." Und in seiner "Wohnungspolitischen und mietrechtlichen Bilanz der Arbeit der Bundesregierung" schreibt der Deutsche Mieterbund: "Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse war gut gemeint, funktioniert aber nicht." Noch vernichtender urteilt ein Kommentator in der Berliner Zeitung: "Das Paragrafenwerk war von Anfang an nicht darauf ausgelegt, tatsächlich Wirkung zu entfalten".

Claus Michelsen, wissenschaftlicher Mitarbeiter am DIW Berlin, sieht dagegen eine begrenzte Wirkung der Mietpreisbremse, nämlich in Quartieren, in denen die Mietpreise in den vergangenen Jahren besonders stark angestiegen sind. Da sie nur bei eher teuren Wohnungen wirkt, kommt sie nach Michelsen nicht Menschen mit unteren, sondern eher mittleren Einkommen zugute. Die Politik solle die begrenzte Zeit der Mietpreisbremse nutzen, um die Bautätigkeit auszuweiten.

Siehe auch

• Welt: Darum lässt sich die Mietpreis-Explosion nicht aufhalten, 26.05.2017
• Mietendeckel

Weblink

• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Themenportal Mietpreisbremse und Maklercourtage mit Informationen zu allen Bundesländern (teilw. veraltet)