Mietendeckel

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Der Artikel ist inhaltlich auf dem Stand von Oktober 2019

Am 18.10.2019 beschloss der rot-rot-grüne Senat (Landesregierung) von Berlin nach langer Diskussion die Eckpunkte des geplanten Mietendeckels, der einen großen Teil der Mieten in Berlin auf dem Stand von Juni 2019 einfrieren soll. Das Gesetz soll mit Jahresbeginn 2020 in Kraft treten. Es ist stark umstritten, neben der politischen Auseiandersetzung ist auch mit Gerichtsverfahren über die Zulässigkeit der einzelnen Bestimmungen zu rechnen. Zugleich wird die Debatte in anderen Bundesländern intensiv verfolgt, ist doch der rasante Anstieg der Mieten nicht nur in Berlin ein Problem.

Vorgeschichte

In Berlin steigen die Mieten seit einigen Jahren rasant an - allein im Jahr 2018 (im Vergleich zum Vorjahr) um 13%. Zwar liegen sie noch nicht so hoch wie z.B. in München oder Hamburg, doch sind dort auch die durchschnittlichen Einkommen deutlich höher als in Berlin. Der Anstieg der Mieten hat Folgewirkungen: Ärmere Bevölkerungsschichten werden in die Außenbezirke verdrängt, und auch Bezieher/innen mittlerer Einkommen ziehen aus dem Zentrum fort. Das führt wiederum zu steigenden Belastungen der Verkehrssysteme z.B. durch Pendeln. Die 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" hat kaum Wirkung gezeigt.

Eine Folge des starken Anstiegs der Mieten und der zunehmenden Spekulation mit Wohnraum ist die Initiative für ein Volksbegehren "Deutsche Wohnen & Co. enteignen", die große Erfolgsaussichten hat und auch von den beiden Regierungsparteien Grüne und Linke grundsätzlich unterstützt wird. Die Senatsinitiative, die auf einen SPD-Vorschlag zurückgeht, kann auch als Antwort auf diese Bewegung verstanden werden.

Im Juni 2019 veröffentlichte der Senat erstmals Vorschläge für einen Mietendeckel. Danach sollten die Bestandsmieten von 2020 bis 2025 nur in wenigen Ausnahmefällen erhöht werden dürfen. Eine Mietobergrenze sollte in bestimten Fällen auch eine Absenkung von Bestandsmieten ermöglichen. Verstöße sollten mit hohen Bußgeldern geahndet werden.

Über die Ausgestaltung im Einzelnen entstanden in der Folge intensive Auseinandersetzungen innerhalb der Berliner Koalition. Dabei ging es nicht nur um unterschiedliche politische Positionen, sondern auch darum, welche Bestimmungen (verfassungs-)rechtlich Bestand haben würden. Mehrere Rechtsgutachten kamen hier zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen (siehe unten unter "Weblinks").

Nach vier Monaten und einigen Nachtsitzungen wurden am 18.10.2019 Eckpunkte und ein Gesetzentwurf veröffentlicht.

Die geplanten Regelungen im Einzelnen

• Der Mietendeckel soll ab 01.01.2010 für zunächst fünf Jahre gelten.
• Er gilt für Wohnungen, die vor dem 01.01.2014 bezugsfertig waren. Später und zukünftig gebaute Wohnungen sind ausgenommen. Ebenfalls ausgenommen sind öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen), Wohnungen von Trägern und Wohnheime. Im Ergebnis sind ca. 1,5 Mio. Wohnungen betroffen.
• Die Miethöhen (Nettokaltmieten) werden auf dem Stand vom 18.06.2019 eingefroren. Dies gilt auch für Staffel- und Indexmieten. Ab 2022 sind zum Inflationsausgleich Erhöhungen von 1,3% jährlich zulässig.
• Bei Wiedervermietung darf die Miete eine Obergrenze entsprechend einer vom Senat beschlossenen Mietentabelle nicht überschreiten, sie darf zudem nicht höher als die mit dem Vormieter vereinbarte Nettokaltmiete sein. Lag letztere unter 5 €/m², darf sie unter bestimmten Voraussetzungen (moderne Ausstattung) jedoch in den Grenzen der Mietentabelle um bis zu 1 €/m² erhöht werden.
• Auch für Modernisierungen gilt, dass sich die Miete dadurch um nicht mehr als 1 €/m² erhöhen darf, zudem müssen Modernisierungen angezeigt werden und die Art der zulässigen Modernisierungen wird beschränkt.
• Liegt eine Miete um mehr als 20% über dem Wert der Mietentabelle, kann sie auf 120% des Tabellenwertes gekappt werden, d.h. der/die Mieter/in kann eine Absenkung beantragen. Für diesen Fall gelten aber je nach Lage Ab- bzw. Zuschläge für die Werte der Tabelle. Die Kappung kann erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, dann aber rückwirkend vorgenommen werden. Der Grund: Die Kappung setzt einen behördlichen Bescheid voraus, die Verwaltung, die diese Fälle barbeiten soll, muss aber noch aufgebaut werden.
• Für Vermieter gibt es eine sog. Härtefallregelung: Führt die erlaubte Miete auf Dauer zu Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache, kann bei der Investitionsbank Berlin eine Erhöhung der Miete beantragt werden. Sofern die Mieter/innen eine WSB-Berechtigung haben, können sie für den "angemessenen Teil der Wohnfläche" einen Ausgleich für diese Erhöhung erhalten.
• Verstöße gegen den Mietendeckel können mit Bußgeldern bis 500.000 € belegt werden.

Reaktionen

Die Mieterverbände begrüßen naturgemäß die Ankündigung des Mietendeckels. So schreibt der Berliner Mieterverein: „Mit dem Senatsbeschluss ist ein wichtiger Schritt für eine soziale Mietenpolitik getan“. Ebenfalls erwartbar war die entschiedene Ablehnung durch die Wohnungswirtschaft. So titelt der Verband Haus & Grund: "Die Zukunft des Berliner Wohnungsmarktes ist schwarz". Weniger polemisch, jedoch ebenfalls entschieden fällt die Kritik der Berliner Wohnungsbaugenossenschaften aus. Ein wesentliches Argument der Wohnungswirtschaft ist, der Mietendeckel würde Investitionen (Neubau und Modernisierungen) verhindern und Vermieter/innen kriminalisieren (weil er Mieten, die sich im Rahmen des geltenden Mietspiegels bewegen, als "Wucher" qualifiziere).

In der Presse überwiegen bei viel politischer Sympathie die skeptischen Stimmen. So wird befürchtet, die rechtlichen, insbesondere auch verfassungsrechtlichen Auseinandersetzungen könnten zu jahrelanger Unsicherheit führen. Sofern sich der Mietendeckel insgesamt oder in Teilen als unzulässig erweist, könnten später hohe Nachforderungen auf Mieter/innen zukommen. Zudem wird die Entstehung eines Schwarzmarktes für hochpreisige Wohnungen befürchtet.

Weblinks

Presse

• Die Pressemeldungen zum Mietendeckel sind unzählbar und mit einer entsprechenden Suchanfrage leicht zu finden.

Rechtsgutachten

• Prof. Dr. Franz C. Mayer, Prof. Dr. Markus Artz (im Auftrag der SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus Berlin): Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin, Rechtsgutachten, 16.03.2019 (pdf-Format, 63 Seiten)
• Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier (ehem. Präsident des Bundesverfassungsgerichts, im Auftrag des Bundesverbandesdeutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. GdW): Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels?, September 2019
• Das Gutachten des Staatsrechtlers Prof. Battis ist im Wortlaut nicht verfügbar, wird aber im Tagesspiegel (15.10.2019) ausführlich wiedergegeben.

Siehe auch

• Mietpreisbremse