Wiederkaufsrecht

Ein Wiederkaufsrecht ist das vertraglich vereinbarte Recht des Verkäufers, einen verkauften Gegenstand innerhalb einer bestimmten Frist zurückzukaufen. Wenn im Vertrag keine Frist vereinbart ist, gilt für Grundstücke eine Frist von 30 Jahren, für andere Gegenstände von 3 Jahren. Im Zweifel erfolgt der Wiederkauf zum selben Preis wie der Rückkauf. Der Wiederkauf kommt durch einfache Erklärung des Verkäufers zustande. Gesetzliche Grundlage sind die §§ 456-463 BGB.

Kommunale Bedeutung

Gemeinden vereinbaren gelegentlich ein Wiederkaufsrecht, wenn sie mit dem Verkauf eines Grundstücks ein bestimmtes städtebauliches oder wohnungspolitisches Ziel verbinden. So verkauft eine Gemeinde z.B. ein Baugrundstück, damit der/die Käufer/in dort ein Wohngebäude errichtet. Um dieses Ziel abzusichern, kann die Gemeinde für den Fall, dass das Wohngebäude innerhalb einer bestimmten Zeit nicht errichtet wird, sich im Kaufvertrag ein Wiederkaufsrecht einräumen lassen. Oder eine Gemeinde vereinbart ein Wiederkaufrecht für den Fall, dass das Grundstück innerhalb einer bestimmten Zeit weiterverkauft werden soll. Im Gegenzug erhält der Käufer u.U. einen Preisnachlass. Übt die Gemeinde das Wiederkaufsrecht aus, erhält sie das Grundstück zurück und kann es selbst nutzen, ggf. bebauen oder anderweitig verkaufen.

Wenn das Wiederkaufsrecht im Kaufvertrag steht, reicht eine einfache (schriftliche, zugangspflichtige) Erklärung der Gemeinde, damit der Wiederkauf zustande kommt. Die Gemeinde zahlt dann denselben Preis, den der Käufer seinerzeit gezahlt hat; hinzu kommen allerdings üblicherweise Entschädigungen für Kosten, die z.B. durch Erschließungsmaßnahmen oder Baumaßnahmen entstanden sind. Zinsen, Inflation oder zwischenzeitliche Wertsteigerungen werden nicht berücksichtigt.

Auch lange Frist kann angemessen sein

Mehrere höchstrichterliche Urteile beschäftigen sich mit der Frist, innerhalb derer ein Wiederkaufsrecht durch eine Gemeinde ausgeübt werden kann.

So hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2010 entschieden, dass auch eine Frist von 90 Jahren für einen voraussetzungslosen Wiederkauf rechtens sein kann. Hier hatte eine Wohnungsbaugenossenschaft im Jahr 1938 von der Stadt Hamburg mehrere Gundstücke erworben, um darauf Großwohnhäuser mit billigen Wohnungen für die werktätige Bevölkerung zu errichten und bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten. Im Vertrag hatte sich die Stadt ein Wiederkaufsrecht reservieren lassen, das bis Ende 2027 nur unter bestimmten Voraussetzungen, ab 2028 aber voraussetzungslos gelten sollte. Der BGH entschied, dass es keinen gesetzlichen Grund gibt, warum dieses Recht nicht wirksam sein sollte. Allerdings muss die Gemeinde prüfen, ob der Wiederkauf dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz entspricht. Weiterhin entschied der BGH, dass der Vertrag von 1938 so auszulegen sei, dass der Wiederkaufspreis entsprechend der Entwicklung der Lebenshaltungskosten anzupassen sei.

In einem weiteren, sehr aktuellen Urteil ging es um eine Frist von 30 Jahren. Eine bayerische Marktgemeinde hatte 1994 ein Grundstück an einen Käufer verkauft, der sich verpflichtete, innerhalb von acht Jahren dort ein Wohngebäude zu errichten. Dieses Gebäude entstand jedoch nicht. Erst nach gut 20 Jahren, Ende 2014, entschloss sich die Gemeinde, ihr Wiederkaufsrecht auszuüben. Trotz der langen Frist fand der BGH das Wiederkaufsrecht nicht unangemessen. Es sei nicht zu beanstanden, wenn eine Gemeinde dem privaten Käufer ein im Gebiet eines Bebauungsplans gelegenes Grundstück nur gegen Übernahme einer Bebauungsverpflichtung verkauft und diese Verpflichtung durch ein Wiederkaufsrecht für den Fall des Verstoßes absichert. Auch die Frist von 30 Jahren sei angemessen. Die Baupflicht stelle für den Erwerber keine schwerwiegende Belastung dar, weil derartige Grundstücke üblicherweise zum Zweck erworben werden, sie zu bebauen. In einem anderen, ähnlich gelagerten Fall hatte der BGH allerdings eine Frist über 25 Jahren (in diesem Fall waren 90 Jahre vereinbart) als sittenwidrig und damit unwirksam angesehen.

Wiederkaufsrecht bei Weiterverkauf

In einem anderen vom BGH behandelten Fall hatte eine Gemeinde ein Grundstück verkauft und im Vertrag ein Wiederkaufsrecht vereinbart für den Fall, dass das Grundstück innerhalb von 30 Jahren weiterverkauft wird - abgesehen vom Verkauf an nahe Familienangehörige. Als ein Weiterverkauf beabsichtigt war, bot die Gemeinde an, auf ihr Wiederkaufsrecht gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrages zu verzichten. Dieser Betrag wurde von den Grundstückseigentümern gezahlt, anschließend klagten sie jedoch auf Rückzahlung. Vor dem BGH erhielten sie im Jahr 2015 Recht. Eine Frist von über 20 Jahren sei für ein Wiederkaufsrecht nicht angemessen, wenn - wie in diesem Fall - der Preisnachlass weniger als 20% (hier 16,5%) beträgt. Damit war das Wiederkaufsrecht unwirksam, der Ausgleichsbetrag musste nicht gezahlt werden. Mit diesem Urteil ist ein Wiederkaufsrecht natürlich möglich, doch müssen die Frist, innerhalb der es ausgeübt werden kann, und der im Gegenzug gewährte Preisnachlass in einem angemessenen Verhältnis stehen.