Einheitswert

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Der Einheitswert ist derzeit und noch bis 2024 Grundlage der Berechnung der Grundsteuer. Die Einheitswerte für Grundstücke wurden zuletzt in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) bzw. 1964 (Westdeutschland) festgesetzt und seitdem nur pauschal prozentual erhöht; sie betragen meist nur einen Bruchteil des Verkehrswerts und spiegeln auch die tatsächlichen Wertverhältnisse der Grundstücke nicht wider, da sich in unterschiedlichen Gebieten die Grundstückswerte sehr verschieden entwickelt haben.

Anpassung der Einheitswerte an geänderte Verhältnisse[Bearbeiten]

Für die Einheitsbewertung spielen die "tatsächlichen Verhältnisse" und die "Wertverhältnisse" eine Rolle. Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse führen zu einer Neubewertung, jedoch auf Grundlage der Wertverhältnisse von 1964 bzw. 1935. Beispiel: Fällt ein öffentlich geförderten Gebäude aus der Förderung, führt dies zu einer Neubewertung. Erfolgt diese nach dem Ertragswertverfahren, wird auf die 1964 für freifinanzierten Wohnraum erzielbare Miete abgestellt. Nahezu unmöglich ist dies natürlich für Gebäude bzw Ausstattungen, die es so 1964 noch gar nicht gab oder denen keine große Bedeutung zugemessen wurde. "Heute maßgebliche wertbildende Faktoren wie Energieeffizienz oder das Vorhandensein von Solaranlagen, Wärmepumpen, Lärmschutz, luxuriöse Bad- und Kücheneinrichtungen, elektronische Steuerung der gesamten Haustechnik, Anschlussmöglichkeiten an Hochgeschwindigkeitsdatennetze usw. können sich danach im Einheitswert nicht oder nur unzureichend abbilden."[1]

Bundesverfassungsgericht: Einheitswerte verfassungswidrig[Bearbeiten]

Bezüglich der Vermögensteuer hatte das Bundesverfassungsgericht die Einheitswerte schon 1996 für verfassungswidrig erklärt (statt die Vermögensteuer zu reformieren beschloss daraufhin die Kohl-Regierung kurzerhand ihre Abschaffung). Im Jahr 2014 hielt der Bundesfinanzhof auch die Grundsteuer auf Basis der Einheitswerte für verfassungswidrig[2] und legte diese Frage dem Bundesverfassungsgericht vor. Aus seiner Sicht ist es mit dem allgemeinen Gleichheitssatz der Verfassung (Art. 3 Abs. 1 GG) und dem daraus abgeleiteten Grundsatz der Steuergerechtigkeit[3] nicht vereinbar, für die Bewertung von Grundstücken auf Einheitswerte zurückzugreifen. Das Bundesverfassungsgericht urteilte am 10.04.2018, dass die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundstücken spätestens seit dem Jahr 2002 verfassungswidrig sind. Dem Gesetzgeber setzte das Gericht eine Frist bis zum 31.12.2019, um eine Neuregelung zu beschließen.[4]

Die Reform der Grundsteuer, mit der der Einheitswert abgeschafft wird, ist inzwischen beschlossene Sache. Bis zu ihrer endgültigen Umsetzung werden aber noch mehrere Jahre vergehen. Grundsteuerbescheide auf Grundlage der beschlossenen Neuregelung wird es nach derzeitigem Stand erst ab 2025 geben.

Fußnoten[Bearbeiten]

  1. BFH, Urteil vom 22. Oktober 2014, Az. II R 16/13, Rz. 70
  2. Bundesfinanzhof, Urteil vom 22. Oktober 2014, Az. II R 16/13
  3. Laut BFH gilt dieser Grundsatz bezüglich der Grundsteuer jedoch nur jeweils für das Gebiet einer Gemeinde, da die Gemeinden das Hebesatzrecht haben und so zwangsläufig Unterschiede zwischen den Gemeinden entstehen.
  4. Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 10. April 2018 - 1 BvL 11/14 u.a.; siehe hierzu auch die Pressemitteilung des Gerichts vom selben Tag.